Во Владивостоке на сайтах объявлений участились предложения от собственников о продаже однокомнатных квартир по цене, поражающей воображение. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы, доходящая до 300 тысяч, давно никого не шокирует. Но для столицы Дальнего Востока, несмотря на ее статус одного из самых дорогих городов России, цена на «вторичке» выше 200 тысяч за квадрат – на грани фола. 

Нулевая активность 

На вторичном рынке недвижимости Москвы после 24 февраля рост цен на квартиры заметно ускорился и составил 12% (с 347,3 тыс. руб. за кв. м 24 февраля до 389,1 тыс. руб. за кв. м в начале мая), тогда как с начала года до 24 февраля цена выросла на 6,1%. Об этом рассказала аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. 

«В I квартале 2022 года спрос на рынке недвижимости (и первичной, и вторичной) в Москве был высокий в сравнении с IV кварталом 2021 года ввиду следующих факторов – в январе-феврале росту активности способствовали ожидания повышения ставки, поэтому многие стремились успеть «запрыгнуть в последний вагон» по старым условиям, а уже после 24 февраля повышение покупательского спроса было связано с шоком и последующей экономической нестабильностью», — пояснила эксперт.

Некоторые собственники жилья во Владивостоке, по всей видимости, тоже рассчитывали на покупательский ажиотаж и установили цены на жилье, нетипичные для города. Но активность на рынке продлилась недолго и закончилась быстро. А высокие цены остались. 

«Падение продаж в апреле составило процентов 50 по сравнению с мартом, а в мае спрос упал еще на 50% от апреля. Летние месяцы будут критическими в части спроса. Те, кто хотел купить жилье – сделал это в марте, в период двухнедельного ажиотажа. Теперь спрос будет снижаться», — пояснил директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов. 

Авось кто и купит

Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости во Владивостоке, как и в любом другом городе, зависит от многих факторов. 

«Если говорить об однокомнатных квартирах площадью не более 41 кв метра, средняя цена варьируется от 4,7 до 5,5 млн руб. для сравнения, в новостройке квартиру с ремонтом можно купить в районе 7 млн рублей, без ремонта — в диапазоне 6,2-6,8 млн», — говорит Марина Оборожная, президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости». Она поясняет, что год назад цены на однокомнатные квартиры были в районе 150 тыс. рублей за квадратный метр, сейчас — около 200. 

Владимир Закурко, директор ГК «Метры» рассказал, что с начала спецоперации произошел скачок цен примерно на 10 — 15%.

«Реальная, не спекулятивно завышенная средняя стоимость однокомнатной квартиры на рынке вторичной недвижимости — 150 тыс. рублей. Кроме того, я думаю, что ближайшие 2-3 месяца будет откат к довоенным ценам», — прогнозирует Закурко.

Безусловно, сегодня большинство игроков рынка прекрасно понимают, что никакие ипотеки ажиотажный спрос не вернут. 

«Вторичка» всегда ориентируется на первичный рынок, а «первичка» зависит в значимой степени от «вторички». Не будут покупаться квартиры на вторичном рынке – замрет спрос и на первичном. Потому что, как правило, собственники квартир продают свою недвижимость, чтобы улучшить качество жизни и купить квартиру поновее и побольше. Поэтому сейчас, в преддверии снижения стоимости на рынке недвижимости, – а оно произойдет уже до конца года, – продавцы «вторички» искусственно разгоняют цену, надеясь на русский «авось» — авось кто и купит», — рассуждает Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля».

«Сейчас очевидно произойдет значительная корректировка цены: скоро мы увидим предложения и за 120, и за 110 тыс. рублей за квадрат. Застройщики вернутся в адекватную маржинальность 25-30%. На рынке уже есть квартиры, которые выставлены на продажу по 100 тыс. рублей за квадратный метр, и тренд на снижение стоимости продолжится – и на первичном рынке, и на вторичном», — убежден Олег Пикалов. 

Квартиры «для богатых»

Однокомнатные квартиры, конечно, считаются самыми востребованными, а значит и цена при перерасчете за квадрат достаточно высокая. Однако, что касается цен на «однушки», которые доходят до 11 млн – сложно представить покупателя, готового пойти на такую сделку, уверены эксперты. 

«Подобная ценовая категория – «для богатых», которые, конечно, предпочтут приобрести недвижимость в элитных новостройках, нежели вложиться в обычную однокомнатную», — говорит Марина Оборожная. 

«Могу понять ситуацию, когда цены на «вторичке» доходили до 200 тыс. рублей за квадрат в марте: люди находились в панике, спрос на недвижимость был, многие пытались таким образом инвестировать, полагая, что из-за подорожания стоимости строительства цены на новое жилье еще больше врастут, а за ними подтянется и «вторичка». Но сегодня население успокоилось, ситуация относительно стабилизировалась», — комментирует Олег Пикалов. 

Владимир Закурко уверен, что максимальные ценники выставляют те собственники, которые надеются на волне панических настроений продать свое жилье подороже. 

«На самом деле, на стоимость «вторички» очень важную роль оказывают коэффициенты, такие как статус дома, этажность, состояние дома, локация, состояние объекта. Далее цену регулирует покупательский спрос. Безусловно, однокомнатная квартира может стоить и 20 миллионов, в зависимости от статуса дома. Но это штучные предложения, на которые, к слову, тоже найдется покупатель», — поясняет риелтор. Он добавил, что частные лица, предлагающие квартиры по неадекватной стоимости, чаще всего это продавцы, с которыми отказались работать агентства по причине необоснованной цены.

«Такие объявления были всегда сколько я работаю риелтором. Мы их называем «хотелками». Нельзя продать авто Toyota Corolla по цене тойоты Land Cruiser. Примерно также с квартирами», — говорит Закурко. 

Безусловно, вторичный рынок всегда будет востребован. 

«Дома там встроены в сложившуюся инфраструктуру, люди сразу имеют четкое представление о затратной части таких сделок, например, сколько потребуется средств на ремонт, а также, что немаловажно, въехать в готовую квартиру можно «здесь и сейчас», не дожидаясь окончания строительства дома. Но все-таки, продавцы на «вторичке» всегда ориентируются на первичный рынок. Смотрят, что там стоимость квадрата — 200 тысяч, и думают, мол, чем мы хуже», — говорит Марина Оборожная.

Что касается новых квартир в новостройках, здесь цену всегда диктует спрос. Поэтому скоро в условиях его падения, модель ценообразования тоже изменится. 

«Застройщики долгое время продавали квартиры по принципу «покупают по 180 тысяч – поднимем до 190». Увеличивали цены и соответственно свою маржу до предела, пока находились желающие купить. На то и сегодня расчет. Но очень скоро ценообразование вернется к классической схеме: расходы на строительство плюс адекватная маржа процентов 25-30%. Дураки в России перевелись, покупатель стал грамотным. Все прекрасно знают цену деньгам и понимают, что и сколько стоит на рынке. Поставить цену 200-250 тыс. за квадрат как сегодня и надеяться, что найдется покупатель, не разбирающийся в элементарных принципах сделок купли-продажи – утопия», — пояснил Алексей Дормидонтов.