Рынок жилой недвижимости в России, похоже, начал демонстрировать признаки некоторой стабилизации. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные обнародованной сегодня статистики об ипотечных консультациях

Как рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова, за последнюю неделю апреля спрос на эти услуги вырос сразу на 45% в сравнении с первыми тремя неделями месяца. При этом данный показатель является средним по всей стране, а крупные города демонстрируют всплеск интереса к ипотеке в гораздо больших масштабах, чем Россия в целом. Так, в Новосибирске, Екатеринбурге, Тюмени, Ростове-на-Дону и ряде других мегаполисов спрос на ипотечные консультации вырос в полтора раза и более, по Москве — в 4,2 раза в сравнении с предыдущими неделями. Решетникова объяснила такую динамику тем, что бизнес и власти принимают ряд мер для поддержания рынка недвижимости – банки постепенно снижают ставки по ипотечным кредитам, крупные застройщики запускают собственные программы субсидируемого кредитования, а государство установило ставку по льготной ипотеке на уровне 9%. 

«Многие люди понимают, что самый выгодный момент для покупки на переходном этапе от высоких ипотечных ставок к более низким, когда рынок еще не начал реагировать на повышение доступности заемных средств ростом цен, поэтому стараются как можно раньше подать заявку, получить одобрение и начать подбор подходящего объекта», — констатировала эксперт. Однако нужно помнить, что консультирование по вопросам ипотеки – это ещё не сама покупка квартиры, поэтому об увеличении реального спроса на недвижимость пока говорить, по всей видимости, преждевременно.

Ещё в середине марта большинство экспертов заговорило о серьёзном проседании рынка жилой недвижимости, причём этот процесс, скорее всего, окажется достаточно затяжным и может продолжаться полтора-два года. Главные факторы, тянущие вниз этот сегмент рынка, – экстремально высокая ставка рефинансирования ЦБ и, соответственно, высокие ставки по кредитам, а также общая экономическая неопределённость и, наконец, стагнация либо даже падение доходов граждан. Участники рынка отметили кратковременный взлёт спроса на квадратные метры в конце февраля и начале марта, когда часть покупателей ускорила процесс покупки жилья, стремясь поскорее вложить свои накопления перед надвигающимся кризисом. Но затем спрос пошёл на спад. Ориентируясь на итоги предыдущих кризисов 2008 и 2014 годов, старший аналитик компании Esperio Антон Быков ожидает очень значительного уменьшения спроса на жильё всех категорий. К лету продажи могут снизиться даже на 50%. «И новостройки, и вторичное, и элитное жильё, и более бюджетные варианты будут падать примерно одинаково — на 30–35% в рублёвых ценах», — говорит Быков. Долларовые цены могут упасть на 35-40% примерно до уровня 2005 года. Представители рынка вторичного жилья, где цену определяют частные продавцы, а не крупные застройщики, заметили, что покупатели в марте придерживались двух основных стратегий – либо побыстрее завершить сделки и защитить свои сбережения, либо, напротив, поставить процесс поиска недвижимости на паузу и подождать большей определённости. Тем, у кого есть такая возможность, аналитики советуют как раз подождать и не спешить с покупкой.

Период панических настроений и полной неопределённости в экономике вроде бы остался позади, а ставки в банках начали потихоньку возвращаться к адекватным значениям, но вот уверенности у потенциальных покупателей жилья не прибавилось. Об этом, в частности, говорят последние свидетельства московских риелторов. В Москве и спрос на недвижимость, и цены традиционно были самыми высокими, поскольку многие хотят жить именно там. Но сейчас всё иначе. В последние дни апреля риелторские агентства по-прежнему подтверждают, что желающих продать квартиру в столице гораздо больше, чем приобрести. Специалисты отмечают, что покупают жильё либо люди, которым оно срочно необходимо, либо очень уверенные в завтрашнем дне, а таковых сейчас немного. Рынок вторичного жилья избавляется от чрезмерно завышенных цен. Более того, многие продавцы вынуждены предлагать большие скидки, чтобы хоть кто-то заинтересовался их предложением.

Что касается новостроек, то здесь ситуация значительно сложнее. На цены новых квартир влияет целый ряд факторов, причём далеко не все из них играют на понижение стоимости. Во-первых, у девелоперов чисто технически возможность предлагать жильё по более низким ценам очень ограничена. Компании не могут продавать недвижимость ниже себестоимости, а сейчас в России сильно выросли цены на стройматериалы. К тому же общие темпы инфляции тоже растут, к концу года она может достичь 22%, что также толкает номинальные рублёвые цены вверх. Наконец, девелоперы и сами своими действиями способствуют поддержанию цен на высоком уровне. Они замораживают многие проекты по возведению жилых зданий, что должно предотвратить сильное превышение предложения над спросом. Но противоположные факторы, кажется, пока всё-таки перевешивают. Всё дело в платёжеспособном спросе, который сейчас подвергается большому риску. Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев считает, что цены на квартиры в новостройках к концу года вряд ли смогут возобновить рост и при наилучшем сценарии будут колебаться около нынешних значений. А если под давлением санкций и внутренних проблем общий спад экономики усугубится, то и дальнейшее падение стоимости жилья неизбежно.

Способны ли повлиять на ситуацию разные виды льготной ипотеки, которые сейчас позиционируются государством как один из лучших методов решения проблемы? Мнения на этот счёт неоднозначны. 

Ипотечные ставки действительно играют определяющую роль в ценообразовании на рынке жилья. Четыре покупателя из пяти берут квартиры в ипотеку, а значит общий спрос от ставок зависит напрямую. Сейчас и сами застройщики в сотрудничестве с банками предлагают субсидируемые ипотечные программы под 6-7 процентов годовых, а по госпрограмме льготной ипотеки с 1 мая ставки снизились с прежних 12 до 9%. По этой программе кредиты можно взять на покупку жилья стоимостью до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн в Москве. Но эксперты называют льготную ипотеку полумерой, способной лишь сгладить, но не предотвратить падение рынка жилья. «Заработная плата не увеличивается, инфляция высокая — эти факторы привели к подорожанию потребительской корзины. Все это не способствует возможностям домохозяйств добавлять к расходам еще и ежемесячные платежи по ипотеке. На фоне сложной геополитической обстановки падение спроса может продолжиться и составить 30-40%», — объясняет директор управления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Иначе говоря, пока не будут устранены первопричины нынешнего общеэкономического кризиса, никакая льготная ипотека вопрос не решит.

Таким образом, специалисты расходятся лишь в конкретных цифрах, но общий вектор прогнозирования остаётся единым – рынок жилой недвижимости ждёт затяжной спад. О том, что именно сейчас настал самый выгодный момент для покупки квартиры, а потом спрос и цены начнут восстанавливаться, говорить не приходится. Этот сценарий выглядит чересчур оптимистичным. Если у кого-то уже есть деньги на покупку жилья, и он уверен, что эти средства никуда не денутся, в недалёком будущем такой покупатель наверняка сможет найти для себя ещё более выгодные варианты, чем сейчас.