В Приморье темпы строительства малогабаритных квартир ускоряются. Но если в центральных регионах страны драйвером спроса на «однушки» и «студии» является цена, согласно логике «меньшая площадь – меньше стоимость», то во Владивостоке интерес рынка обусловлен единственным ярким фактором – «Дальневосточной ипотекой» 

Меньше — доступнее

По словам генерального директора ООО СЗ «Группа» Антона Чалова, «застройщики прекрасно видят, что востребован продукт, ограниченный суммой в 6 млн рублей, и формируют соответствующие предложения на рынке».

Коммерческий директор компании Edelweiss Яна Янкилевич отмечает, что однокомнатные квартиры и студии всегда были самыми популярным продуктом на рынке недвижимости: «Такой вариант жилья выбирают большинство покупателей новостроек. В основном это молодые семьи, люди, не состоящие в браке, а также граждане в возрасте, ближе к пенсионному, которые приобретают недвижимость для своих детей и внуков. Это категории людей, которые исходят из приемлемой площади и стоимости таких квартир. Так, в нашем строящемся жилом доме на Шилкинской, 34 соотношение однокомнатных квартир около 40% от общего количества».

Андрей Артамонов, директор департамента ГК «DNS Девелопмент», рассказал, что свой продукт застройщики могут называть по-разному: это может быть и студия или апартаменты 20 кв. м, или квартира площадью 36-38 кв. м, которые сейчас часто позиционируются как «евродвушки» или двухкомнатные смарт-квартиры. 

«Независимо от названия доля квартир малой площади высока, и это объясняется спросом на такое жилье. В этом случае сложно говорить о том, что клиенты действительно предпочитают жить в маленьких квартирах», — говорит эксперт.

Волшебный стимул 

Ключевым стимулом для покупки малогабаритных квартир во Владивостоке является программа «Дальневосточная ипотека», с этим согласны и девелоперы, и риелторы.

«Однушки» лучше другого жилья в новостройках подходят под лимиты по ДВ ипотеке и другим программам господдержки, — отмечает Сергей Косиков, директор «Городского риелторского центра» (ГРЦ). — А вот квартиры площадью 60-70 кв. м. уже требуют значительного первоначального взноса».

По словам Игоря Савельева, поэтому, более 80% сделок по однокомнатным квартирам происходит в рамках дальневосточной или семейной ипотеке: «Если средняя стоимость квадрата в городе 160 тыс./м2, а средняя площадь «однушки» — 40-45 квадратов, то средняя стоимость квартиры получается 6, 5-7 млн. Соответственно, чтобы купить квартиру большей площади, нужен будет больший стартовый взнос, который не каждому по карману. Вот и получается, что «однушки» более доступные для клиента с точки зрения первоначального взноса».

Галина Кравцова, руководитель отдела продаж АН «Авантаж», поясняет, что Дальневосточная ипотека как правило доступна для молодых людей возрастной категории до 36 лет, которые подходят под условия займа и стараются купить квартиру «пока возраст позволяет»: «Большинство однокомнатных в новостройках как раз вписываются в лимиты ипотеки. Интереснее ведь приобрести новую «однушку» за 6 миллионов под дешевый кредит, нежели старую «двушку» хрущевского типа — за наличку или используя банковские заемные деньги под 8% — ДВ-ипотека, напомню, на вторичный рынок не распространяется. Вот и все объяснение – «однушки» в новых домах пока еще продаются благодаря удобной льготной ипотеке».

Если говорить непосредственно о цене на малогабаритное жилье, в пересчете на «квадраты» оно значительно дороже больших квартир.

«Это связано и с себестоимостью, и со спросом. Но при этом цена целиком за квартиру ниже, чем стоимость жилья, которое большое по площади», —говорит Сергей Косиков.

Спорная история

Еще недавно, многие покупали квартиры в том числе с использованием ипотеки с целью выгодных инвестиционных вложений. Сегодня времена изменились.

«Инвесторам такие квартиры уже не совсем интересны. Если только как сохранение средств или для последующей сдачи в аренду, — отмечает Сергей Косиков. — Доходность таких вложений при текущем уровне цен будет в лучшем случае на уровне инфляции».

«С точки зрения инвестиции, покупка однокомнатной квартиры – спорная история. Слишком большой срок окупаемости. Даже если сдавать такую недвижимость в аренду по максимальной цене – тысяч за 50 в месяц — 12 лет только будешь возвращать свои деньги, а о пассивном доходе речь пойдет лет через 15 – не раньше», — согласен Антон Чалов.

«Прежние инвестиционные приоритеты, работающие по схеме «купил жилье — сдал в аренду — отбил деньги — заработал» не действуют. Сегодня долгосрочная аренда очень сильно просела и покупать квартиру с целью окупить вложения и заработать – нецелесообразно. Представим покупку «однушки» за 7 млн, куда нужно еще вложить еще миллион в ремонт, а потом сдавать за 23 тыс. рублей в месяц – «овчинка выделки не стоит», — резюмирует Галина Кравцова.

Яна Янкилевич, с одной стороны, признает, что проекты компании Edelweiss рассматриваются покупателями не с целью инвестиций, а с расчётом на улучшение своих жилищных условий, а с другой стороны, уверяет, что у других застройщиков большинство людей приобретают однокомнатные квартиры с целью инвестиций:

«Мы, скорее, исключение из правил, так как большинство жилых комплексов на рынке Владивостока идут по более простому решению и ориентируются на максимальный спрос. Они закладывают в проект огромное количество однокомнатных квартир площадью до 36 кв. м. Это дополнительно стимулируется Дальневосточной ипотекой и получается, что большинство людей приобретают однокомнатные квартиры чтобы инвестировать, а именно для последующей перепродажи или сдачи. Такие проекты как правило имеют невысокие требования к комфорту, а от этогог и более доступную стоимость».

Интересно, что Антон Чалов заявляет о начале веяния нового тренда в строительстве – выходе на рынок жилых комплексов из расчета на покупателей самой разной платежеспособности: «Проектируются дома, в которых могут присутствовать совершенно разные квартиры. Их может купить и человек среднего достатка, и тот, у которого есть возможность получить ипотечный займ, и просто обеспеченный потребитель. И наша компания тоже, проанализировав рынок и убедившись в перспективах этого направления, проектирует именно такой жилой комплекс».

При этом, Галина Кравцова убеждена, что на рынке продажи недвижимости сейчас очень сильная стагнация: «Однушки» еще покупают из-за ипотек, а вот в целом, в остальных сегментах продаж нет от слова «совсем». Вплоть до того, что застройщики стали продавать квартиры по схеме «минус миллион» — на сайте указана одна цена, например, 6 млн, а по факту — готовы продать за 5 млн. И это неудивительно. Сейчас наступила эра покупателя, который может предложить торг, словно на вещевом рынке, и сказать «за эту сумму я не готов купить, а за эту готов». Прежде чем вложить средства в жилую недвижимость, современный человек хорошенько взвесит все «за» и «против».