Количество предложений от девелоперов на рыке можно назвать беспрецедентным

На рынке недвижимости Владивостока происходит крайне интересная ситуация. Количество предложений о продажах квартир растет, а покупателей нет. В то время как «вторичка» замерла в ожидании «лучших времен», девелоперы активно внедряют программы, стимулирующие спрос. Застройщики готовы даже брать расходы покупателя на содержание ипотечного кредита. Но пока большого ажиотажа даже такие меры не вызывают. Потому что сам «мыльный пузырь» искусственно раздутых цен на недвижимость во Владивостоке упорно не желает «лопаться».

Состояние «стояния»

Согласно аналитическим данным, которые предоставил Городской риелторский центр, за год объемы предложений на рынке вторичной недвижимости Владивостока упали на 11% при том, что количество предложений от девелоперов выросло баснословно — более чем на 60%. Стоимость жилья выросла в первом случае на 9%, во втором – на 13%. А этим летом рынок недвижимости, судя по числу размещаемых на сайтах объявлений предложений и отсутствии на них спроса, просто встал. Но риелторы так не считают.

«Рынок недвижимости сейчас все-таки скорее жив, чем мертв, — рассказал Директор ГК «Метры» Владимир Закурко. — В марте-апрели цифра ухода квартир со вторичного рынка доходила до 30-40%, в ситуации экономического кризиса и неопределенности многие поснимали объекты недвижимости с продаж. Дешевые квартиры тогда сразу раскупили, остались дорогие варианты. Сейчас рынок наоборот несколько стабилизируется». 

Президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная отмечает, что в Приморском крае предложений много, а вот спроса недостаточно: «Люди устали от неопределенности, не понимают, что будет дальше, надо ли инвестировать в недвижимость, я бы сказала рынок «замер в прыжке». 

«В марте-апреле новостройки стали более выгодным для покупки объектом недвижимости, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «Этажи» Валерия Бакун. — Сейчас спрос упал, но, если говорить в целом, интерес к первичному жилью растет уже несколько лет. Во-первых, на рынок заходят крупные девелоперы с интересными проектами. Во-вторых, программы господдержки ипотечных кредитов являются важной составляющей, подталкивающей к решению жилищного вопроса в пользу покупки первичного жилья. Сейчас инвестиции в первичный рынок рассматривают те люди, у которых уже закрыта потребность в собственном жилье, но есть возможность приобрести квартиру в ипотеку по выгодным ставкам». 

Безусловно, ситуация на рынке недвижимости ДФО прозрачна и понятна: в этом году как ни в каком другом акцент властей сделан на повышение покупательского спроса именно новостроек. Было выведено ряд новых предложений и снижены ставки на новостройки. 

«Это повлекло за собой очевидный провал в продажах на вторичном рынке жилья. Люди готовы зайти на покупку новостройки, но не могут, так как у них зависла продажа их собственной квартиры на вторичке. А там не покупают, потому что нет доступных инструментов. Но сейчас эта ситуация пусть медленно, но выравнивается и продажи на вторичном рынке жилья стабилизируются», — говорит генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп» Алексей Исаков.

«Изначально в марте после повышения учетной ставки и в ожидании возможного роста ставок по ипотеке на рынке новостроек был ажиотаж. Многие, кто планировал покупку в течение года постарались успеть это сделать в марте-апреле, пока банки держали ставки на старом уровне. Со второй половины апреля и до июня ставки по ипотеке увеличились, и рынок практически встал. Стабильный спрос в это время остался только на объектах бизнес-класса и комфорт плюс. Сейчас в новостройках растет и количество предложений, и активность покупателей, а цены пока стоят», — комментирует ситуацию директор «Городского риелторского центра» (ГРЦ) Сергей Косиков.

«То, что на рынке много предложений не говорит об его активности: спрос весьма скромный, покупают жилье сегодня редко, — поясняет директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов. — Но по сравнению с маем, когда по продажам у всех был полный провал, рынок все-таки оживляется».

По его словам, в июне, июле и августе уровень продаж примерно наполовину ниже, чем в феврале-апреле: «Но пока это не сильно беспокоит застройщиков, потому что все работают за счет проектного финансирования, сейчас есть возможность продлить график продаж. Плюс, все понимают – затишье временное, связано с летним сезоном. Вот в сентябре начнется борьба за клиента: аукционные мероприятия, снижения цен, выборочные продажи, компенсации ипотечных ставок в том числе за счет застройщика, и так далее». 

«Девелоперская» классификация

Интересная история происходит в разрезе классификации квартир. Класс «эконом» во Владивостоке фактически отсутствует. Зато «комфорта» и «бизнеса» много. Все дело в том, что, объявив дом категории «эконом», застройщику и стоимость «квадрата» придется устанавливать «экономную». А кому это надо?

«В большинстве случаев застройщики не готовы снижать цены и идут на хитрости — объявляют дома «эконом» классом «комфорт», «комфорт+» и устанавливают соответствующую цену», — говорит Олег Пикалов.

«Средняя цена в «экономе» и «комфорте» примерно одинакова — 160 тыс. за кв метр, «бизнес» — более 200 тыс. Понятно, что застройщикам выгодно строить «комфорт» и «комфорт плюс», потому что можно немного добавить характеристик и «дотянуть» цены до «бизнеса», — согласен с девелопером риелтор Владимир Закурко. 

Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов пояснил: «Жестких критериев по определению класса жилья до сих пор нет. Все на усмотрение застройщика: как он посчитает нужным, так и классифицирует свой объект. При этом, ни одна контролирующая организация не имеет полномочий обязать девелопера изменить статус дома, например, с «комфорта» на «эконом». То же происходит и в сегменте «бизнес-класса». Есть объекты, которые, по сути, относятся к категории «комфорт плюс», но позиционируются как «бизнес». Это дает возможность устанавливать соответствующие, выгодные застройщику цены».

«Спорная» цена

Что касается цен на недвижимость во Владивостоке, мнения экспертов совпадают только в одном: стоимость высокая. Конкретизируют ситуацию все по-разному. 

Так, Олег Пикалов отмечает, что спрос на первичку подогревается ДВ-ипотекой, но, по его мнению, рост предложения на рынке приведет к коррекции цен в сторону снижения: «Уже сегодня много новых проектов застройщики формируют по ценам дешевле, чем были этой весной. На рынок даже выходят предложения от 100 тыс. за «квадрат» и ниже». 

Сергей Косиков уверен, что класса «эконом» на рынке предостаточно. Просто цена на него — от 120 тысяч за квадрат, так уж застройщики «голосуют», нередко приравнивая такое жилье к «комфорту». А квартиры с готовым ремонтом продают от 140 тыс. рублей за квадратный метр. 

Президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная не согласна с коллегами: «У нас стоимость квартир с ремонтом – и на первичном, и на вторичном рынках – за 200 тыс. рублей. «Вторичка», самая дешевая, сейчас стоит от 140 тыс. за квадрат без ремонта. В то же время, самые дорогие на вторичном рынке — гостинки, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а не «первичке» на квартиры готовые с ремонтом ценник вообще неадекватный».

В одном эксперты солидарны: цена на квартиры во Владивостоке высокая. Но цены пока не поднимаются. Все ждут осени. 

«Стоимость квартир весной выросла, осталась высокой, но сейчас повышения нет. По цене «вторичка» и «первичка» примерно на одинаковом уровне. Если не придавать значение тому, что в квартиру от собственника можно сразу заехать и жить, а по новострою нужно еще вложиться в ремонт. Новый рост цен прогнозируем осенью», — говорит Владимир Закурко.  

«После резкого ажиотажа покупательского спроса весной рынок сильно просел, и цены на жильё начали падать по всей России. Не так значительно, но тем не менее такая тенденция наблюдается. Сейчас по стоимости прокатилась стагнация, пока цена не растет и не падает», — отмечает Алексей Исаков. 

По словам Марины Оборожной, в Приморье большого всплеска цен по рынку недвижимости в целом не было таких, какие ощутила на себе Московская и Ленинградская области. Вот в Центральной России действительно был резкий взлет цен из-за роста стоимости стройматериалов на «первичке», а «вторичка» просто подтянулась, но сейчас цены там тоже падают. 

«Конечно, в нашем регионе застройщиков и покупателей подбадривает дальневосточная ипотека, именно благодаря ей долгое время спрос превышал предложение. И сейчас, когда на рынок выходит очень большое количество проектов, спрос будет не только удовлетворен, но и превышен. Появились новые ипотечные льготные программы, в том числе, для учителей и врачей, и полагаю, много людей захотят ими воспользоваться, чтобы улучшить свои жилищные условия», — резюмировал Олег Пикалов.