Объемы строительства в России растут на фоне снижающегося спроса. Чтобы хоть как-то стимулировать покупательскую активность, девелоперы все чаще предлагают приобретать квартиры в новостройках в ипотеку с субсидированной ставкой, которая, на первый взгляд, выглядит более чем привлекательно. Эта тенденция не на шутку тревожит Банк России

Как поясняла глава Центробанка Эльвира Набиуллина, некоторые моменты в жилищном строительстве уже сейчас вызывают обеспокоенность регулятора.

Речь идет об ипотеке от застройщика, когда ставку предлагают якобы даже нулевую. «Но при этом наш анализ показывает, что стоимость квартиры по таким продуктам завышается на 20-30 процентов. Часто переплата из-за повышения стоимости квартиры оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту, а продать эту квартиру на вторичном рынке за те же деньги уже не получится», — поясняла Набиуллина.

Банк России планирует «защитить» дольщиков от действий девелоперов с помощью специальных мер, которые могут вступить в силу уже в начале 2023 года.

«Не соглашусь с мнением ЦБ по поводу увеличения переплаты при субсидировании от застройщика. Дело в том, что застройщик как раз делает расчет итоговой переплаты чтобы показать выгоду для клиента. У нас на некоторые квартиры такая выгода выходила выше 6 млн рублей, что составляло почти половину стоимости квартиры», — рассказал Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп». По его словам, если есть факты того, что стоимость действительно завышают на 20-30%, то здесь действительно возникают риски продажи таких квартир: «Ликвидность снижается, это факт».

Важно понимать, что в первую очередь, это рекламная акция, направленная на повышение покупательского спроса, уверяют эксперты рынка. 

«Застройщики субсидируют ставку для клиентов, которые заинтересованы в данной услуге. Эта услуга не является обязательной и решение всегда принимается индивидуально. При этом, стоимость квартиры повышается не всегда. Данный инструмент рекомендуется, в первую очередь, для тех, кто приобретает жилье для себя, а не с целью «быстрых» инвестиций и перепродажи», — говорит руководитель ипотечного департамента «Этажи» Елизавета Ченчик.

Застройщики не спорят с тем, что сегодня активно стимулируют покупательский спрос. И здесь есть два пути – либо льготные кредиты, либо понижение цен квадратного метра.

По словам девелоперов, снижать стоимость – идея не самая «рыночная» сегодня, во время удорожания строительства. Остается искать варианты процентного снижения ипотечного кредитования.

Директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов:

«Не думаю, что у нас такие неграмотные дольщики, которые не способны посчитать разницу между процентными ставками, ценами и переплатой. Взять в ипотеку квартиру стоимостью 10 млн рублей под 6% на 15 лет и банковский калькулятор покажет переплату на 3,5-4 млн, или взять ту же квартиру за 11 млн рублей, но под 0,1% — переплата за 15 лет составит порядка 400-500 тыс. рублей. То есть, сухие цифры показывают, что вряд ли здесь идет речь об угнетении застройщиками покупателей». 

«Вариантов, которые для стимулирования спроса предлагают девелоперы, много. Среди них и субсидированные ставки, и траншевая ипотека, и рассрочки. Важно понимать, что всё это индивидуально и каждый случай рассматривается отдельно. В любом случае, для многих людей это дополнительная возможность решить жилищный вопрос, — говорит Елизавета Ченчик. — Мы не можем говорить о том, что снижение ставки напрямую влияет на стоимость квартиры. Каждый застройщик предлагает индивидуальные условия, и говорить о тенденциях еще рано. Кроме того, данные субсидии от застройщиков хоть и повышают спрос, но являются неоднозначным инструментом, который увеличивает риски для банков и всего сегмента экономики».

Напомним, на данный момент ЦБ заявил только о разъяснительной и надзорной работе в этом направлении. Но если девелоперам запретят стимулировать спрос, рынку грозит обрушение, полагают эксперты. 

«У некоторых застройщиков начнутся непростые времена, ведь некоторые проекты уже в работе и на них потрачены большие средства, а некоторым уже выделены банками кредиты на миллиарды рублей. Время покажет, как это обернется для экономики, ведь сокращение активности в стройке влияет на весь рынок – у нас мультипликатор 12! ЦБ и Минфин об этом знают и надеюсь у них есть «туз» в рукаве», — говорит Алексей Исаков.

«Банку России стоило бы задуматься о субсидировании ипотечной ставки, ведь в противном случае рынок может просто рухнуть, как это случилось в 2008 г в США или два года назад в Китае, где миллионы квадратных метров невостребованного жилья просто простаивают», — подчеркнул Олег Пикалов.