Метка: Рынок недвижимости

Объемы строительства в России растут на фоне снижающегося спроса. Чтобы хоть как-то стимулировать покупательскую активность, девелоперы все чаще предлагают приобретать квартиры в новостройках в ипотеку с субсидированной ставкой, которая, на первый взгляд, выглядит более чем привлекательно. Эта тенденция не на шутку тревожит Банк России

Как поясняла глава Центробанка Эльвира Набиуллина, некоторые моменты в жилищном строительстве уже сейчас вызывают обеспокоенность регулятора.

Речь идет об ипотеке от застройщика, когда ставку предлагают якобы даже нулевую. «Но при этом наш анализ показывает, что стоимость квартиры по таким продуктам завышается на 20-30 процентов. Часто переплата из-за повышения стоимости квартиры оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту, а продать эту квартиру на вторичном рынке за те же деньги уже не получится», — поясняла Набиуллина.

Банк России планирует «защитить» дольщиков от действий девелоперов с помощью специальных мер, которые могут вступить в силу уже в начале 2023 года.

«Не соглашусь с мнением ЦБ по поводу увеличения переплаты при субсидировании от застройщика. Дело в том, что застройщик как раз делает расчет итоговой переплаты чтобы показать выгоду для клиента. У нас на некоторые квартиры такая выгода выходила выше 6 млн рублей, что составляло почти половину стоимости квартиры», — рассказал Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп». По его словам, если есть факты того, что стоимость действительно завышают на 20-30%, то здесь действительно возникают риски продажи таких квартир: «Ликвидность снижается, это факт».

Важно понимать, что в первую очередь, это рекламная акция, направленная на повышение покупательского спроса, уверяют эксперты рынка. 

«Застройщики субсидируют ставку для клиентов, которые заинтересованы в данной услуге. Эта услуга не является обязательной и решение всегда принимается индивидуально. При этом, стоимость квартиры повышается не всегда. Данный инструмент рекомендуется, в первую очередь, для тех, кто приобретает жилье для себя, а не с целью «быстрых» инвестиций и перепродажи», — говорит руководитель ипотечного департамента «Этажи» Елизавета Ченчик.

Застройщики не спорят с тем, что сегодня активно стимулируют покупательский спрос. И здесь есть два пути – либо льготные кредиты, либо понижение цен квадратного метра.

По словам девелоперов, снижать стоимость – идея не самая «рыночная» сегодня, во время удорожания строительства. Остается искать варианты процентного снижения ипотечного кредитования.

Директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов:

«Не думаю, что у нас такие неграмотные дольщики, которые не способны посчитать разницу между процентными ставками, ценами и переплатой. Взять в ипотеку квартиру стоимостью 10 млн рублей под 6% на 15 лет и банковский калькулятор покажет переплату на 3,5-4 млн, или взять ту же квартиру за 11 млн рублей, но под 0,1% — переплата за 15 лет составит порядка 400-500 тыс. рублей. То есть, сухие цифры показывают, что вряд ли здесь идет речь об угнетении застройщиками покупателей». 

«Вариантов, которые для стимулирования спроса предлагают девелоперы, много. Среди них и субсидированные ставки, и траншевая ипотека, и рассрочки. Важно понимать, что всё это индивидуально и каждый случай рассматривается отдельно. В любом случае, для многих людей это дополнительная возможность решить жилищный вопрос, — говорит Елизавета Ченчик. — Мы не можем говорить о том, что снижение ставки напрямую влияет на стоимость квартиры. Каждый застройщик предлагает индивидуальные условия, и говорить о тенденциях еще рано. Кроме того, данные субсидии от застройщиков хоть и повышают спрос, но являются неоднозначным инструментом, который увеличивает риски для банков и всего сегмента экономики».

Напомним, на данный момент ЦБ заявил только о разъяснительной и надзорной работе в этом направлении. Но если девелоперам запретят стимулировать спрос, рынку грозит обрушение, полагают эксперты. 

«У некоторых застройщиков начнутся непростые времена, ведь некоторые проекты уже в работе и на них потрачены большие средства, а некоторым уже выделены банками кредиты на миллиарды рублей. Время покажет, как это обернется для экономики, ведь сокращение активности в стройке влияет на весь рынок – у нас мультипликатор 12! ЦБ и Минфин об этом знают и надеюсь у них есть «туз» в рукаве», — говорит Алексей Исаков.

«Банку России стоило бы задуматься о субсидировании ипотечной ставки, ведь в противном случае рынок может просто рухнуть, как это случилось в 2008 г в США или два года назад в Китае, где миллионы квадратных метров невостребованного жилья просто простаивают», — подчеркнул Олег Пикалов.

События вокруг Украины обернулись для России новыми экономическими трудностями. Многие эксперты сравнивают его с 2014 годом, когда обрушение рубля ударило по рынку, а население бросилось скупать все – от продовольственных товаров до автомобилей и недвижимости. Однако, ситуация сегодня развивается по своим, особенным сценариям. В частности – на рынке квартир

Гарантий – нет

Резкий подъем ключевой ставки Центробанка до 20% заставил строительную отрасль и банковский сектор замереть на несколько дней в состоянии неопределенности. Многие приморские застройщики отменили текущие сделки по квартирам, чтобы переосмыслить ценовую политику. Банки массово начали отказывать в ипотеке по предодобренным ставкам аккредитованным ранее клиентам. 

Марина Оборожная, президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» рассказала, что ипотечные ставки в банках сегодня предлагаются с огромным пороговым разрывом – от 15% до 25%. А ранее аккредитованным клиентам банки массово отказывают:

«Речь идет о последних этапах сделки – подписании договора. И именно на этом этапе банки вдруг отказывают. Без объяснения причин. А тем, кому заявка была предодобрена по «старой» ставке, приходят смс об аннулировании этих заявок.

Мы не можем своим клиентам дать никаких гарантий», – отметила Оборожная, добавив, что многие банки вообще приостановили ипотечные программы с господдержкой. 

«Сегодня все – и банки, и застройщики – любое решение принимают очень взвешенно. Главная задача – не потерять, – рассказывает Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр». — Часть застройщиков вообще выжидает, продажи приостановлены как минимум недели на две. На решение о стоимости квартир повлияет масса факторов: и стоимость материалов, и как изменится проектное финансирование с учетом роста ключевой ставки и многое другое. Но те застройщики, которые вышли на продажи, уже реализуют квартиры тысяч на десять дороже, чем до введения санкций. И, очевидно, что рынок будет и дальше дорожать».

А что касается банков, Косиков пояснил, что льготную ипотеку никто не отменял, но получить ее крайне сложно. 

«Впрочем, сейчас и обычную ипотеку банки одобряют очень неохотно. Пока на рынке неразбериха, банки стараются лишь номинально показать, что готовы сотрудничать, а по факту – массовые отказы клиентам», – добавляет эксперт. 

Марина Оборожная не исключает: с теми процентными ставками, что есть сегодня, платежеспособного спроса практически не будет и рынок на некоторые время «встанет». 

«Зарплаты ни у кого не выросли, и ждать роста благосостояния населения – утопия. И если при ипотечной ставке 23% человеку придется платить по 70 тысяч за ипотеку, то получать ему нужно хотя бы тысяч сто. Но такая оплата труда – исключение из правил», – говорит Оборожная. 

При этом, в банках вовсе не уверены, что высокая ключевая ставка – это плохо. Ведь помимо увеличения стоимости кредитов, резко выросли и проценты по вкладам. И теперь «дорогие депозиты» вполне могут компенсировать, например, платежи по ипотекам. Так, в банке ВТБ поясняют, что доходность по вкладам более 20% годовых компенсирует до трех ежемесячных платежей по «старому» ипотечному кредиту. 

«Клиенты, которые оформили ипотеку несколько лет назад, смогут существенно сэкономить на ежемесячных платежах. Согласно законодательству, никаких изменений в действующие договоры по жилищным кредитам вносить нельзя. Это значит, что процентная ставка остается неизменной», – поясняют в кредитной организации.

Дежавю-2014?

Большинство людей, заставших кризис в 1990-м и в 2014-м, чаще всего вспоминают именно эти годы. Одни бояться возврата в «лохматые 1990-е», другие проводят параллель с ситуацией восьмилетней давности.

«В 2014-м покупательская активность была ярко выражена. А сегодня речь пока идет о небольшом всплеске активности у покупателей. Она в разы меньше, чем было в 2014 году. На рынке проявляют активность те, у кого заканчивается одобрение по прежним условиям и те, у кого есть рублевые сбережения и надо их переложить в «тихую гавань» – недвижимость», – говорит Сергей Косиков.

Эксперт поясняет: что касается вторичной недвижимости, то на рынок вышли покупатели, которые планировали покупку в ближайшее время и планы не отменили. К ним присоединилось небольшое количество людей, не готовых рисковать, вкладывая на счета дорогих, но высоко рисковых депозитов и предпочитающих инвестировать в недвижимость. Появились и первые сделки с «новой» ипотекой под 20%.

«Но вместе с тем с рынка пока ушли покупатели, которые рассчитывали на покупку с большой долей ипотеки. Ставки выросли, и не каждый может позволить себе такой высокий платеж по кредиту», – отмечает Косиков. Риелтор подчеркивает, что высокие ставки по ипотеке не держатся долго. «Рефинансироваться всегда можно будет при снижении ставок. А вот цены в этот момент могут еще и вырасти», – уверен он.

«Рынок недвижимости Владивостока всегда отличался от среднестатистической картины РФ, нельзя полностью проецировать модель Москвы на Владивосток. Наш город – это особый анклав со своими экономическими особенностями. Здесь диктует условия Дальневосточная ипотека, особенности рельефа с очень ограниченным количеством незастроенной земли и наличие азиатских инвесторов в доковидные времена, — рассуждает директор ГК «Метры» Владимир Закурко. — На данный момент рынок уже отреагировал. Мы видим, как собственники «вторички» массово снимают с продажи объекты недвижимости, пытаясь спасти свои активы в метрах, нежели обесцененных деньгах. Кто не снимает, тот поднимает стоимость вслед за новостроями, где цены, безусловно, вырастут. Застройщиков можно понять: много материалов оплачивается в валюте, также как и зарплата мигрантов из-за рубежа. Поэтому цена скорее всего будет расти», – поясняет Закурко. 

Марина Оборожная напоминает, что в 1990-е года была практика, когда квадратный метр оценивался при выставлении на продажу согласно курсу Банка России. Она опасается, что эту не очень хорошую практику придется вернуть.

«Я 25 лет работаю на рынке недвижимости и только раз застала ситуацию, когда Центробанк поднял ключевую ставку до 18%. Это было нелегкое время. В сегодняшних условиях ситуация еще сложнее. И когда все нормализуется – непонятно. После потрясений 2014-го рынок два года восстанавливался», — комментирует Оборожная. 

Владимир Закурко видит два варианта развития событий:

«Либо сейчас будет резкий скачок на 20% и выше на пару месяцев, потом затяжная стагнация до роста экономики и падения ставок по ипотеке, потом снова рост. Или произойдет переоценка наших активов. Рост цен пойдет на все и надолго. Но в первую очередь должны начать расти активы населения. То есть, должна произойти глобальная переоценка экономики России».