Метка: Недвижимость

Сужение льготной ипотеки до предоставления ее только некоторым категориям заемщиков, в частности, многодетным семьям, педагогам и врачам, приведет к снижению темпов строительства, что может негативно отразиться на многих отраслях экономики России, считают эксперты-собеседники iView

Напомним, в конце прошлого года льготное ипотечное кредитование было продлено до середины 2024 года. Однако ранее звучали заявления о том, что программа будет сворачиваться до предоставления кредитов на покупку жилья только определенным категориям граждан.

По мнению кандидата экономических наук Михаила Беляева, причина, по которой власти намерены свернуть льготную ипотеку с господдержкой кроется в недостатке бюджетных средств.

«По льготным ипотечным программам кредиты предоставляются коммерческими банками, а государство из бюджета компенсирует им сниженную ставку. В нынешних условиях, когда есть дефицит бюджета, ограничение льготной государственной ипотеки является вполне логичным шагом, направленным на экономию бюджетных средств», — отметил экономист.

В то же время в России есть не только льготные ипотечные госпрограммы, но и так называемая ипотека от застройщика, когда сами застройщики ради сохранения спроса предлагают различные варианты рассрочек, околонулевых ставок и так далее. Причем это делается за счет увеличения стоимости жилья, когда клиентам предлагаются очень мягкие условия кредитования, при том, что общая стоимость приобретаемой квартиры оказывается существенно выше среднерыночной. Напомним, с этим явлением активно борется Центробанк.

«Сейчас цены на первичном рынке гораздо выше, чем на вторичном. Хотя еще несколько лет назад все было наоборот – люди покупали «первичку», потому что не хватало денег на «вторичку». Но сейчас цены на новостройки настолько взвинчены, что покупателю оказывается дешевле купить готовое жилье такого же качества. Эта ситуация связана с льготным государственным ипотечным кредитованием на новостройки и ипотекой «от застройщика»», — отметил в разговоре с изданием iView аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин.

В то же время он не уверен, что сокращение льготных программ по ипотеке сможет в ближайшем будущем скорректировать этот ценовой перекос.

«С конца прошлого года число программ, связанных с «ипотекой от застройщика», существенно уменьшилось. И надо сказать, что, по крайней мере в первые месяцы этого года, на первичном рынке не произошло никаких значительных изменений, в том числе и по уровню продаж», — отметил эксперт.

В то же время, по его мнению, сужение льготной государственной ипотеки и программ «от застройщика» в конечном счете может привести к падению спроса на новостройки.

«Конечно, если совсем закрыть «ипотеку от застройщика» и сократить выдачу государственной ипотеки, то это снизит спрос. Уже сейчас по некоторым объектам застройщики отмечают падение продаж почти вдвое. Это пока не коснулось тех объектов, которые наиболее интересны покупателям с точки зрения расположения, качества и комфортности жилья. Однако, я уверен, что так как застройщики не заинтересованы в снижении спроса и к тому же работают с крупными банками с госучастием, то их лобби не позволит полностью ограничить применение этих программ. Тем более, что строительная отрасль имеет не только большое экономическое, но и социальное значение», — сказал Константин Ламин.

По словам экономиста Михаила Беляева, государство не заинтересовано в снижении объемов строительства жилья. Поэтому ради сохранения спроса льготные ипотечные программы полностью прекращены не будут.

«Если льготную ипотеку отменить полностью, строительный рынок существенно просядет из-за снижения спроса. Это в свою очередь повлияет на рынок стройматериалов, металла и затронет другие связанные со строительством отрасли», — пояснил экономист.

Цены на квартиры в новостройках в текущем году будут стабильными. Такой вывод в своём прогнозе по итогам I квартала сделали в ЕРЗ.РФ. Специалисты уточнили, что в прошлом году на фоне резких скачков спроса цены на жильё в новостройках росли вплоть до октября. Тогда средневзвешенная цена квадратного метра, по данным Сбера, достигла 136000 рублей. После этого началось очень плавное снижение цен. В марте 2023 года средняя стоимость 1 кв. м составляла 134 тыс. рублей. Такое изменение динамики стало возможным в том числе благодаря тому, что Центробанк запретил застройщикам предлагать субсидируемую ипотеку по сверхнизким ставкам. После этого предложения с искусственно завышенной ценой ушли с рынка

Аналитики ЕРЗ.РФ отмечают, что в 2023 году снижение стоимости жилой недвижимости возможно лишь в городах, где будет наибольшая доля нераспроданных квартир. Там цены могут упасть на 5-10%. В остальных городах номинальная стоимость жилья, скорее всего, будет оставаться неизменной несмотря на инфляцию. В итоге такая ситуация приведёт к уменьшению разрыва между темпами роста цен на жильё и индексом роста цен на остальные категории товаров. В декабре 2022 года компания «INFOLine-Аналитика» подсчитала, что доля непроданных квартир из всего объёма жилья, находящегося в стадии строительства, достигла 66%. Этот показатель стал рекордным с момента начала его учёта в единой информационной системе жилищного строительства в январе 2020 года.

Грузопоток через страны Азии в Россию продолжает усиливаться. Приморье должно стать логистическим центром страны, а по факту, похоже, превращается в перевалочную базу с заваленным контейнерами портом и дефицитом складской недвижимости. Казалось бы, для предприимчивых бизнесменов наступила удачная пора: построй склад и зарабатывай деньги, но желающих инвестировать в складскую недвижимость немного. Почему?

Фундаментальный тренд

Перестроение логистических цепочек потребовало наличия больших складских площадей, современных распределительных центров и логистических комплексов, которых на Дальнем Востоке всегда было крайне малое количество.

«Разворот на Азию» я бы назвал фундаментальным трендом уходящего года. Рынок логистики трансформировался полностью для логистики, — говорит руководитель Московского подразделения ООО «Азия-Л» Вадим Воложанин. —Из-за сложившейся ситуации в части грузопотока из Европы большое число российских предпринимателей обратили внимание на Китай. Потребности в грузах у населения остались, а привычные логистические цепочки разорваны. Таким образом, весь грузопоток идет сегодня через Дальний Восток. Владивостокский порт буквально заставлен контейнерами».

Екатерина Боровикова, брокер по складской недвижимости ESTATE GROUP, уверена, что спрос на складскую недвижимость в Приморье продолжает расти не только из-за переориентации российских предпринимателей на азиатский рынок, этому способствует также и динамично развивающийся сегодня сегмент масс-маркета, так как увеличивается активность покупателей в интернет-магазинах. 

По словам эксперта, стоимость аренды на сегодняшний день пока не выросла – новый склад во Владивостоке из сэндвич-панелей предлагается от 500 до 700 руб. за квадратный метр, в зависимости от его локации, а также от наличия инфраструктуры: инженерных сетей, коммуникации, отопления, офисных блоков и так далее.

А по мнению Вадима Воложанина с центрами распределения для масс-сегмента проблем нет: «Да практически все склады предоставляют такую возможность. Просто ритейл типа «Вайлберис» в основном использует придомовое хранение, небольшие точки или склады откуда товар забирают фуры. Им как раз большие склады без надобности – слишком большой и постоянный у них грузопоток. Для них важно другое – близость от конечного получателя».

Высокие риски

По поводу строительства новых складских помещений мнение экспертов разделились. Так, Екатерина Боровикова уверена, что тренд на строительство новых складов есть, но о массовости речь не идет:

«Процесс подготовки площадки под строительство из-за сложности рельефа, ряда экономических причин и прочего. Но несмотря на это уже есть собственники, которые строят новые склады в городе, и площади будут введены немалые — от 6 тыс. квадратных метров. Нам остается ждать, когда новые объекты будут сданы в эксплуатацию, и во Владивостоке появятся современные большие распределительные центры».

Кирилл Власов, руководитель отдела логистики компании «АзияЛог», уверен, что строительство складов в активной фазе:

«Сейчас строятся новые распределительные центры класса «А», «B» с современным оборудованием, модернизируются существующие склады, что позволит более эффективно хранить и обрабатывать значительные объемы товаров с последующей отправкой в западные регионы страны».

А Вадим Воложанин убежден, что строительства новых складов не только нет, но и не стоит ожидать, по крайней мере, в ближайшей перспективе:

«Очень многие компании работают по принципу как раз погрузки со склада. Если вы крупная компания, у которой клиенты по всей стране, то зачем вам вести свои грузы в Москву и оттуда транспортировать по регионам России, если значительную часть можно оставить в Приморье и обслуживать дальневосточных или сибирских клиентов с меньшими «заморочками»? Вот тут бы на фоне роста спроса и пригодились бы складские мощности, которых, к сожалению, нет и в ближайшей перспективе вряд ли появятся.

«В сложившихся условиях крайне необходимо использовать в полную силу выгодное географическое положение и экономический потенциал всего Дальнего Востока. Но без глубокой модернизации и развития транспортной инфраструктуры, без привлечения специалистов и поддержки региональных правительств это будет весьма сложно сделать. Только комплексный подход позволит Дальнему Востоку стать крупнейшим логистическим узлом на ближайшие годы», — подчеркнул Кирилл Власов. 

Бывший первый заместитель губернатора Тамбовской области и руководитель аппарата обладминистрации Олег Иванов в своё время считался одним из самых влиятельных чиновников в регионе. В прессе в прошлом году большой резонанс получил несостоявшийся обмен мандатами между Ивановым и его руководителей, тогдашним губернатором Тамбовщины Александром Никитиным

Сначала было объявлено, что Никитин, незадолго до своей отставки с поста губернатора прошедший в областную думу по списку «Единой России», якобы уступает свой депутатский мандат своему первому заму Иванову, однако позже выяснилось, что письмо об этом решении, направленное в облизбирком, было поддельным, кто его послал до сих пор остается тайной. В итоге после отставки с должности главы региона Никитин продолжил карьеру в качестве представителя области в Совете Федерации, а Иванов на короткий срок остался в прежней должности заместителя при новом главе области. 13 октября 2021 года врио главы Тамбовской области Максим Егоров переназначил Иванова на этот пост, однако уже через 3 недели он был отправлен в отпуск с последующим увольнением, пишет «Нос».

После этой отставки Иванов вернулся на работу в Тамбовский государственный технический университет, где трудился до своего прихода в обладминистрацию в 2015 году. Он занял должность проректора и, по сведениям некоторых источников, развернул активность в соцсетях, порой оставляя ироничные комментарии под постами нового губернатора. «Коммерсант» утверждал, что, вероятно, эта активность в соцсетях и в приписываемых Иванову анонимных Telegram-каналах могла стать одной из причин его дальнейшего карьерного падения. В июне 2022 года он ушёл и с должности проректора Тамбовского университета, а также вышел из «Единой России», которой отдал многие годы предыдущей работы. Более того, накануне выборов стало известно, что Иванов намеревается помогать оппонентам Егорова в борьбе за губернаторский пост. Кандидат от КПРФ Андрей Жидков выдвинул Иванова в члены облизбиркома с правом совещательного голоса.

На фоне этих новостей в СМИ заговорили уже о возможных проблемах Иванова с законом. По данным ряда изданий, предположительно, Генпрокуратура обнаружила у экс-чиновника и его семьи дорогостоящую недвижимость, не отражённую в его декларациях об имуществе. Как пишет «Moscow Post», сам Иванов, а также его жена и дочь якобы имеют две квартиры в Санкт-Петербурге стоимостью в несколько десятков миллионов рублей. В случае подтверждения этих сведений может оказаться, что официальных доходов семьи Ивановых за несколько лет не хватило бы на такую покупку. Между тем, согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ имущество, купленное на доходы с недоказанной законностью, может быть обращено в доход государство. Такое решение может принять суд, если будут установлены нарушения антикоррупционного законодательства. 

Таким образом, карьерные неудачи могут оказаться не самым заметным событием в жизни Иванова. Если сведения о незадекларированных квартирах будут подтверждены, бывший первый замгубернатора оказывается перед перспективой лишиться и этого имущества.

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков рассказал, какое жилье сейчас пользуется наибольшим спросом и почему. Кроме того, он дал совет, на что следует ориентироваться потенциальным покупателям

Первичное жилье на сегодняшний день является наиболее востребованным, об этом изданию «iView» рассказал член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков. 

«Если говорить конкретно о сегодняшнем дне, то наибольшим спросом пользуется первичка, потому что ставки по ипотеке на нее существенно ниже, чем на вторичку. Можно даже сказать, что ставки на вторичное жилье условно заградительные. То есть их величина такова, что люди неохотно берут кредиты под такой процент. А на первичку есть хоть какой-то спрос. Сбербанк приводил статистику, что у них 95% жилищных займов приходится на программу господдержки. Если брать цифры по России в целом, то в апреле-мае 60% с лишним – это покупка новостроек, а порядка 30% кредитов выдавалось на вторичку», – рассказал эксперт.

Также он дал совет, как правильно походить к выбору жилья: в первую очередь нужно ориентироваться на жизненную ситуацию и приобретать недвижимость, исходя из нее. 

«В случае с новостройками покупатель всегда получит жилье потом, а не сейчас. Если квартира нужна немедленно, то выбор нужно делать, однозначно, в пользу вторичного жилья», – пояснил Барсуков.

Он добавил, что квартиру в новостройке в любом случае придется ремонтировать и посоветовал не забывать об этом и о том, откуда брать деньги на ремонт. 

«Понятно, что вторичка тоже часто требует ремонта, хотя бы косметического, но это не то же самое, что делать ремонт полностью – начиная от прокладки сетей и стяжки», – заметил спикер «iView».

Что касается предложения, то, по словам специалиста, в столице на вторичном рынке его гораздо больше, кроме того, оно гораздо разнообразнее.

Рассуждая на тему банкротства строительных компаний, он исключил, что данный феномен будет носить массовый характер: «Для этого нет никаких предпосылок. Государство оказывает достаточную поддержку застройщикам, чтобы пока не поднимать эту тему. Грубо говоря, если у застройщиков не будет покупателей на протяжении двух лет, тогда, возможно, такая ситуация возникнет. Но пока все далеко не так плохо, чтобы рассуждать о массовых банкротствах».

Ранее вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил о том, что ставка по ипотеке на вторичном рынке недвижимости должна быть снижена. Это, по его словам, может простимулировать спрос на жилье. 

«Люди у нас в основном улучшают жилищные условия. Например, продают однушку на вторичном рынке и покупают, скажем, новую двушку. Поэтому в прошлом году у нас размер первоначального взноса был 28%», – заявил чиновник в эфире телеканала «Россия-24».

По его словам, после того как ЦБ начал смягчать денежно-кредитную политику, ставка принялась снижаться, но этого все равно недостаточно, чтобы обеспечить приемлемый спрос.

Напомним, Минфин уже неоднократно высказывался против того, чтобы рефинансировать жилищные кредиты, которые были взяты под высокий процент.

Во Владивостоке на сайтах объявлений участились предложения от собственников о продаже однокомнатных квартир по цене, поражающей воображение. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы, доходящая до 300 тысяч, давно никого не шокирует. Но для столицы Дальнего Востока, несмотря на ее статус одного из самых дорогих городов России, цена на «вторичке» выше 200 тысяч за квадрат – на грани фола. 

Нулевая активность 

На вторичном рынке недвижимости Москвы после 24 февраля рост цен на квартиры заметно ускорился и составил 12% (с 347,3 тыс. руб. за кв. м 24 февраля до 389,1 тыс. руб. за кв. м в начале мая), тогда как с начала года до 24 февраля цена выросла на 6,1%. Об этом рассказала аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. 

«В I квартале 2022 года спрос на рынке недвижимости (и первичной, и вторичной) в Москве был высокий в сравнении с IV кварталом 2021 года ввиду следующих факторов – в январе-феврале росту активности способствовали ожидания повышения ставки, поэтому многие стремились успеть «запрыгнуть в последний вагон» по старым условиям, а уже после 24 февраля повышение покупательского спроса было связано с шоком и последующей экономической нестабильностью», — пояснила эксперт.

Некоторые собственники жилья во Владивостоке, по всей видимости, тоже рассчитывали на покупательский ажиотаж и установили цены на жилье, нетипичные для города. Но активность на рынке продлилась недолго и закончилась быстро. А высокие цены остались. 

«Падение продаж в апреле составило процентов 50 по сравнению с мартом, а в мае спрос упал еще на 50% от апреля. Летние месяцы будут критическими в части спроса. Те, кто хотел купить жилье – сделал это в марте, в период двухнедельного ажиотажа. Теперь спрос будет снижаться», — пояснил директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов. 

Авось кто и купит

Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости во Владивостоке, как и в любом другом городе, зависит от многих факторов. 

«Если говорить об однокомнатных квартирах площадью не более 41 кв метра, средняя цена варьируется от 4,7 до 5,5 млн руб. для сравнения, в новостройке квартиру с ремонтом можно купить в районе 7 млн рублей, без ремонта — в диапазоне 6,2-6,8 млн», — говорит Марина Оборожная, президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости». Она поясняет, что год назад цены на однокомнатные квартиры были в районе 150 тыс. рублей за квадратный метр, сейчас — около 200. 

Владимир Закурко, директор ГК «Метры» рассказал, что с начала спецоперации произошел скачок цен примерно на 10 — 15%.

«Реальная, не спекулятивно завышенная средняя стоимость однокомнатной квартиры на рынке вторичной недвижимости — 150 тыс. рублей. Кроме того, я думаю, что ближайшие 2-3 месяца будет откат к довоенным ценам», — прогнозирует Закурко.

Безусловно, сегодня большинство игроков рынка прекрасно понимают, что никакие ипотеки ажиотажный спрос не вернут. 

«Вторичка» всегда ориентируется на первичный рынок, а «первичка» зависит в значимой степени от «вторички». Не будут покупаться квартиры на вторичном рынке – замрет спрос и на первичном. Потому что, как правило, собственники квартир продают свою недвижимость, чтобы улучшить качество жизни и купить квартиру поновее и побольше. Поэтому сейчас, в преддверии снижения стоимости на рынке недвижимости, – а оно произойдет уже до конца года, – продавцы «вторички» искусственно разгоняют цену, надеясь на русский «авось» — авось кто и купит», — рассуждает Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля».

«Сейчас очевидно произойдет значительная корректировка цены: скоро мы увидим предложения и за 120, и за 110 тыс. рублей за квадрат. Застройщики вернутся в адекватную маржинальность 25-30%. На рынке уже есть квартиры, которые выставлены на продажу по 100 тыс. рублей за квадратный метр, и тренд на снижение стоимости продолжится – и на первичном рынке, и на вторичном», — убежден Олег Пикалов. 

Квартиры «для богатых»

Однокомнатные квартиры, конечно, считаются самыми востребованными, а значит и цена при перерасчете за квадрат достаточно высокая. Однако, что касается цен на «однушки», которые доходят до 11 млн – сложно представить покупателя, готового пойти на такую сделку, уверены эксперты. 

«Подобная ценовая категория – «для богатых», которые, конечно, предпочтут приобрести недвижимость в элитных новостройках, нежели вложиться в обычную однокомнатную», — говорит Марина Оборожная. 

«Могу понять ситуацию, когда цены на «вторичке» доходили до 200 тыс. рублей за квадрат в марте: люди находились в панике, спрос на недвижимость был, многие пытались таким образом инвестировать, полагая, что из-за подорожания стоимости строительства цены на новое жилье еще больше врастут, а за ними подтянется и «вторичка». Но сегодня население успокоилось, ситуация относительно стабилизировалась», — комментирует Олег Пикалов. 

Владимир Закурко уверен, что максимальные ценники выставляют те собственники, которые надеются на волне панических настроений продать свое жилье подороже. 

«На самом деле, на стоимость «вторички» очень важную роль оказывают коэффициенты, такие как статус дома, этажность, состояние дома, локация, состояние объекта. Далее цену регулирует покупательский спрос. Безусловно, однокомнатная квартира может стоить и 20 миллионов, в зависимости от статуса дома. Но это штучные предложения, на которые, к слову, тоже найдется покупатель», — поясняет риелтор. Он добавил, что частные лица, предлагающие квартиры по неадекватной стоимости, чаще всего это продавцы, с которыми отказались работать агентства по причине необоснованной цены.

«Такие объявления были всегда сколько я работаю риелтором. Мы их называем «хотелками». Нельзя продать авто Toyota Corolla по цене тойоты Land Cruiser. Примерно также с квартирами», — говорит Закурко. 

Безусловно, вторичный рынок всегда будет востребован. 

«Дома там встроены в сложившуюся инфраструктуру, люди сразу имеют четкое представление о затратной части таких сделок, например, сколько потребуется средств на ремонт, а также, что немаловажно, въехать в готовую квартиру можно «здесь и сейчас», не дожидаясь окончания строительства дома. Но все-таки, продавцы на «вторичке» всегда ориентируются на первичный рынок. Смотрят, что там стоимость квадрата — 200 тысяч, и думают, мол, чем мы хуже», — говорит Марина Оборожная.

Что касается новых квартир в новостройках, здесь цену всегда диктует спрос. Поэтому скоро в условиях его падения, модель ценообразования тоже изменится. 

«Застройщики долгое время продавали квартиры по принципу «покупают по 180 тысяч – поднимем до 190». Увеличивали цены и соответственно свою маржу до предела, пока находились желающие купить. На то и сегодня расчет. Но очень скоро ценообразование вернется к классической схеме: расходы на строительство плюс адекватная маржа процентов 25-30%. Дураки в России перевелись, покупатель стал грамотным. Все прекрасно знают цену деньгам и понимают, что и сколько стоит на рынке. Поставить цену 200-250 тыс. за квадрат как сегодня и надеяться, что найдется покупатель, не разбирающийся в элементарных принципах сделок купли-продажи – утопия», — пояснил Алексей Дормидонтов. 

События вокруг Украины обернулись для России новыми экономическими трудностями. Многие эксперты сравнивают его с 2014 годом, когда обрушение рубля ударило по рынку, а население бросилось скупать все – от продовольственных товаров до автомобилей и недвижимости. Однако, ситуация сегодня развивается по своим, особенным сценариям. В частности – на рынке квартир

Гарантий – нет

Резкий подъем ключевой ставки Центробанка до 20% заставил строительную отрасль и банковский сектор замереть на несколько дней в состоянии неопределенности. Многие приморские застройщики отменили текущие сделки по квартирам, чтобы переосмыслить ценовую политику. Банки массово начали отказывать в ипотеке по предодобренным ставкам аккредитованным ранее клиентам. 

Марина Оборожная, президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» рассказала, что ипотечные ставки в банках сегодня предлагаются с огромным пороговым разрывом – от 15% до 25%. А ранее аккредитованным клиентам банки массово отказывают:

«Речь идет о последних этапах сделки – подписании договора. И именно на этом этапе банки вдруг отказывают. Без объяснения причин. А тем, кому заявка была предодобрена по «старой» ставке, приходят смс об аннулировании этих заявок.

Мы не можем своим клиентам дать никаких гарантий», – отметила Оборожная, добавив, что многие банки вообще приостановили ипотечные программы с господдержкой. 

«Сегодня все – и банки, и застройщики – любое решение принимают очень взвешенно. Главная задача – не потерять, – рассказывает Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр». — Часть застройщиков вообще выжидает, продажи приостановлены как минимум недели на две. На решение о стоимости квартир повлияет масса факторов: и стоимость материалов, и как изменится проектное финансирование с учетом роста ключевой ставки и многое другое. Но те застройщики, которые вышли на продажи, уже реализуют квартиры тысяч на десять дороже, чем до введения санкций. И, очевидно, что рынок будет и дальше дорожать».

А что касается банков, Косиков пояснил, что льготную ипотеку никто не отменял, но получить ее крайне сложно. 

«Впрочем, сейчас и обычную ипотеку банки одобряют очень неохотно. Пока на рынке неразбериха, банки стараются лишь номинально показать, что готовы сотрудничать, а по факту – массовые отказы клиентам», – добавляет эксперт. 

Марина Оборожная не исключает: с теми процентными ставками, что есть сегодня, платежеспособного спроса практически не будет и рынок на некоторые время «встанет». 

«Зарплаты ни у кого не выросли, и ждать роста благосостояния населения – утопия. И если при ипотечной ставке 23% человеку придется платить по 70 тысяч за ипотеку, то получать ему нужно хотя бы тысяч сто. Но такая оплата труда – исключение из правил», – говорит Оборожная. 

При этом, в банках вовсе не уверены, что высокая ключевая ставка – это плохо. Ведь помимо увеличения стоимости кредитов, резко выросли и проценты по вкладам. И теперь «дорогие депозиты» вполне могут компенсировать, например, платежи по ипотекам. Так, в банке ВТБ поясняют, что доходность по вкладам более 20% годовых компенсирует до трех ежемесячных платежей по «старому» ипотечному кредиту. 

«Клиенты, которые оформили ипотеку несколько лет назад, смогут существенно сэкономить на ежемесячных платежах. Согласно законодательству, никаких изменений в действующие договоры по жилищным кредитам вносить нельзя. Это значит, что процентная ставка остается неизменной», – поясняют в кредитной организации.

Дежавю-2014?

Большинство людей, заставших кризис в 1990-м и в 2014-м, чаще всего вспоминают именно эти годы. Одни бояться возврата в «лохматые 1990-е», другие проводят параллель с ситуацией восьмилетней давности.

«В 2014-м покупательская активность была ярко выражена. А сегодня речь пока идет о небольшом всплеске активности у покупателей. Она в разы меньше, чем было в 2014 году. На рынке проявляют активность те, у кого заканчивается одобрение по прежним условиям и те, у кого есть рублевые сбережения и надо их переложить в «тихую гавань» – недвижимость», – говорит Сергей Косиков.

Эксперт поясняет: что касается вторичной недвижимости, то на рынок вышли покупатели, которые планировали покупку в ближайшее время и планы не отменили. К ним присоединилось небольшое количество людей, не готовых рисковать, вкладывая на счета дорогих, но высоко рисковых депозитов и предпочитающих инвестировать в недвижимость. Появились и первые сделки с «новой» ипотекой под 20%.

«Но вместе с тем с рынка пока ушли покупатели, которые рассчитывали на покупку с большой долей ипотеки. Ставки выросли, и не каждый может позволить себе такой высокий платеж по кредиту», – отмечает Косиков. Риелтор подчеркивает, что высокие ставки по ипотеке не держатся долго. «Рефинансироваться всегда можно будет при снижении ставок. А вот цены в этот момент могут еще и вырасти», – уверен он.

«Рынок недвижимости Владивостока всегда отличался от среднестатистической картины РФ, нельзя полностью проецировать модель Москвы на Владивосток. Наш город – это особый анклав со своими экономическими особенностями. Здесь диктует условия Дальневосточная ипотека, особенности рельефа с очень ограниченным количеством незастроенной земли и наличие азиатских инвесторов в доковидные времена, — рассуждает директор ГК «Метры» Владимир Закурко. — На данный момент рынок уже отреагировал. Мы видим, как собственники «вторички» массово снимают с продажи объекты недвижимости, пытаясь спасти свои активы в метрах, нежели обесцененных деньгах. Кто не снимает, тот поднимает стоимость вслед за новостроями, где цены, безусловно, вырастут. Застройщиков можно понять: много материалов оплачивается в валюте, также как и зарплата мигрантов из-за рубежа. Поэтому цена скорее всего будет расти», – поясняет Закурко. 

Марина Оборожная напоминает, что в 1990-е года была практика, когда квадратный метр оценивался при выставлении на продажу согласно курсу Банка России. Она опасается, что эту не очень хорошую практику придется вернуть.

«Я 25 лет работаю на рынке недвижимости и только раз застала ситуацию, когда Центробанк поднял ключевую ставку до 18%. Это было нелегкое время. В сегодняшних условиях ситуация еще сложнее. И когда все нормализуется – непонятно. После потрясений 2014-го рынок два года восстанавливался», — комментирует Оборожная. 

Владимир Закурко видит два варианта развития событий:

«Либо сейчас будет резкий скачок на 20% и выше на пару месяцев, потом затяжная стагнация до роста экономики и падения ставок по ипотеке, потом снова рост. Или произойдет переоценка наших активов. Рост цен пойдет на все и надолго. Но в первую очередь должны начать расти активы населения. То есть, должна произойти глобальная переоценка экономики России».