Приморских предпринимателей пугают вложения в складскую недвижимость

Грузопоток через страны Азии в Россию продолжает усиливаться. Приморье должно стать логистическим центром страны, а по факту, похоже, превращается в перевалочную базу с заваленным контейнерами портом и дефицитом складской недвижимости. Казалось бы, для предприимчивых бизнесменов наступила удачная пора: построй склад и зарабатывай деньги, но желающих инвестировать в складскую недвижимость немного. Почему?

Фундаментальный тренд

Перестроение логистических цепочек потребовало наличия больших складских площадей, современных распределительных центров и логистических комплексов, которых на Дальнем Востоке всегда было крайне малое количество.

«Разворот на Азию» я бы назвал фундаментальным трендом уходящего года. Рынок логистики трансформировался полностью для логистики, — говорит руководитель Московского подразделения ООО «Азия-Л» Вадим Воложанин. —Из-за сложившейся ситуации в части грузопотока из Европы большое число российских предпринимателей обратили внимание на Китай. Потребности в грузах у населения остались, а привычные логистические цепочки разорваны. Таким образом, весь грузопоток идет сегодня через Дальний Восток. Владивостокский порт буквально заставлен контейнерами».

Екатерина Боровикова, брокер по складской недвижимости ESTATE GROUP, уверена, что спрос на складскую недвижимость в Приморье продолжает расти не только из-за переориентации российских предпринимателей на азиатский рынок, этому способствует также и динамично развивающийся сегодня сегмент масс-маркета, так как увеличивается активность покупателей в интернет-магазинах. 

По словам эксперта, стоимость аренды на сегодняшний день пока не выросла – новый склад во Владивостоке из сэндвич-панелей предлагается от 500 до 700 руб. за квадратный метр, в зависимости от его локации, а также от наличия инфраструктуры: инженерных сетей, коммуникации, отопления, офисных блоков и так далее.

А по мнению Вадима Воложанина с центрами распределения для масс-сегмента проблем нет: «Да практически все склады предоставляют такую возможность. Просто ритейл типа «Вайлберис» в основном использует придомовое хранение, небольшие точки или склады откуда товар забирают фуры. Им как раз большие склады без надобности – слишком большой и постоянный у них грузопоток. Для них важно другое – близость от конечного получателя».

Высокие риски

По поводу строительства новых складских помещений мнение экспертов разделились. Так, Екатерина Боровикова уверена, что тренд на строительство новых складов есть, но о массовости речь не идет:

«Процесс подготовки площадки под строительство из-за сложности рельефа, ряда экономических причин и прочего. Но несмотря на это уже есть собственники, которые строят новые склады в городе, и площади будут введены немалые — от 6 тыс. квадратных метров. Нам остается ждать, когда новые объекты будут сданы в эксплуатацию, и во Владивостоке появятся современные большие распределительные центры».

Кирилл Власов, руководитель отдела логистики компании «АзияЛог», уверен, что строительство складов в активной фазе:

«Сейчас строятся новые распределительные центры класса «А», «B» с современным оборудованием, модернизируются существующие склады, что позволит более эффективно хранить и обрабатывать значительные объемы товаров с последующей отправкой в западные регионы страны».

А Вадим Воложанин убежден, что строительства новых складов не только нет, но и не стоит ожидать, по крайней мере, в ближайшей перспективе:

«Очень многие компании работают по принципу как раз погрузки со склада. Если вы крупная компания, у которой клиенты по всей стране, то зачем вам вести свои грузы в Москву и оттуда транспортировать по регионам России, если значительную часть можно оставить в Приморье и обслуживать дальневосточных или сибирских клиентов с меньшими «заморочками»? Вот тут бы на фоне роста спроса и пригодились бы складские мощности, которых, к сожалению, нет и в ближайшей перспективе вряд ли появятся.

«В сложившихся условиях крайне необходимо использовать в полную силу выгодное географическое положение и экономический потенциал всего Дальнего Востока. Но без глубокой модернизации и развития транспортной инфраструктуры, без привлечения специалистов и поддержки региональных правительств это будет весьма сложно сделать. Только комплексный подход позволит Дальнему Востоку стать крупнейшим логистическим узлом на ближайшие годы», — подчеркнул Кирилл Власов. 

На Дальнем Востоке предприниматели готовы «питаться реже и работать больше»

В первые дни начала спецоперации в Украине приморские бизнесмены замерли, потрясенные осознанием того, чем им грозит новый кризис. Сегодня, когда пандемия коронавируса практически позади, «разоряться», уходить с рынка, по мнению предпринимателей, особенно обидно. А предпосылок к массовому закрытию бизнеса имеется более чем достаточно: санкции, рост доллара, ставок по кредитам – словом, все то, что с легкостью проредит ряды МСП

Тем не менее, спустя время большинство предпринимателей оправились от первого шока и высказали стою точку зрения по поводу сегодняшней ситуации. 

Даниил Фомин, управляющий сетью кафе «Пекарня Мишеля»: 

«Считаю, что необходимо оградить себя и свое окружение от телевизора, успокоиться и работать на все 125,5% дальше в новых реалиях, по сценарию 2014 года и ковидному периоду. Ни один бизнес еще не рухнул – просто с рынка уходят международные компании. В такое время нет ни правых, ни виноватых, есть вы и ваши подчиненные, за которых вы несете ответственность. Порой люди бестолково поддаются панике и тратят свои эмоции на сплетни и обсуждение того, в чем они бессильны. Стоит направить все эти эмоции в работу – и тогда будет толк. А сидеть, паниковать и мусолить сплетни – тупиковая ветвь развития».

Ирина Петрова, хозяйка базы отдыха «Шато Красный кот»:

«Уже сегодня ясно, что как «вчера» жить и работать мы не сможем. Экономический кризис видится затяжным и тяжелым. Здесь не только логистика — все отрасли экономики «трещат по швам». Впереди нас ждет дефицит товаров. Но, возможно, ситуация станет тем «волшебным пинком», который запустит развитие российского сельского хозяйства и всевозможных производственных площадок. Наверное, пока далеко не все сейчас понимают всю глубину серьезности того, что происходит сейчас». 

Рамиль Еникеев, председатель Союза пчеловодов Приморского края:

«На мой взгляд, сейчас есть два глобальных вопроса, от ответа на которые зависит дальнейшее движение нашей экономики.

Во-первых, все ждут более-менее конкретного установления контуров новой экономической реальности. Какие будут курсы валют, окончательный список санкций, какие страны мы можем записать в дружественные нам в экономическом плане, что будет с патентным правом. Только когда будет ясность по этим и многим другим позициям, можно будет реально оценить обстановку и уже планировать стратегии развития, либо принимать решения о нецелесообразности дальнейшего предпринимательства.

Во-вторых, и предпринимателям, и населению принципиально важно понять, какой именно курс выбирает государство на среднесрочный период. 

Согласно первому сценарию, будет наращиваться количество госкорпораций, усилится контроль цен и пр. 

Есть и второй вариант: ставка на предпринимательскую инициативу, своего рода возврат, в хорошем смысле, в 90-е. Когда практически каждый пробовал себя в бизнесе, где контроль и ограничения были минимальны. Если же все это поддержать еще и бюджетными кредитами по минимальным ставкам, а также другими преференциями, особенно в области импортозамещения, я думаю, это будет более эффективным, чем первый вариант. Важно, чтобы в условиях, когда Китай становится практически единственным и ключевым партнером России, мы не стали его, так сказать, «экономическим вассалом».

Генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп» Алексей Исаков:

«Многие сравнивают текущий кризис с кризисом 2014 года, который, я считаю, никак не похож на сегодняшнюю ситуацию. Такого уровня ограничений страна еще не испытывала никогда. С одной стороны, Россия имеет свой SWIFT, продуманы варианты обхода ряда санкций. Но с другой стороны, готовы ли мы войти в новый мир без поддержки извне – покажет только время.

Очевидно одно: и Россия, и Китай сегодня как никогда понимают ключевое значение взаимного партнерства и поддержки. КНР нам нужна в части замещения европейских товаров, мы им – как сильный партнер, чтобы противостоять натиску США. Но все же партнерство с Китаем очень зыбкое, и пара встреч с президентом США могут все изменить и в этом направлении. Есть еще очень «скользкое» потенциальное партнерство с Южной Кореей – но они уже заявили, что готовы сотрудничать с Россией, если получат «добро» от своих политических партнеров. Для Приморья и для России в целом это было бы значительным подспорьем. Как в Китае, так и в Корее есть все, что нам надо – и технологии, и товары. Самое главное – это переориентация на собственный внутренний рынок. Но не так, как это было раньше.

Внутренний рынок должен действительно начать работать над собственным производством, без каких-то внешних поставок. Некоторые направления можно было бы оперативно развить, но для этого нужна поддержка правительства, беспроцентные займы для развития производства, потому как кредит по рыночным ценам никому не нужен. С другой стороны, для поддержки той же строительной отрасли нужна покупательская способность, нарушенная в период кризиса. Заградительная ипотека в 23% – путь в никуда! Это стоп-фактор для строительной отрасли, которая встанет уже завтра, так как люди не могут взять ипотеку. 

Удорожание материалов, произведенных в России, вообще непонятно. Ведь если металл и древесина теперь не идут на экспорт, то его в переизбытке на внутреннем рынке, и цена на него должна быть бросовой. На сегодняшний день цена накачана воздухом – ожиданиями бума от строительного рынка, активными продажами на внешнем рынке и т.д. А снижение стоимости базовых материалов может значительно снизить себестоимость, следовательно, повысить покупательскую способность. 

Другим важным шагом может стать снижение цен на бензин и электричество – это основа любой экономики. Низкие тарифы снизят затраты на выпуск любой продукции в России и как следствие, снизят цены – нагрузку на кошелек граждан. Важные и вместе с тем простые и логичные шаги могут нам с вами помочь в такой сложной ситуации, как сейчас. Но может быть и другой путь, который приведет к карточкам, дефициту, ограничениям – но об этом сценарии не хотелось бы даже думать».

Анастасия Шаклеина, дизайнер одежды, владелица ООО «Shaklein-бренд»:

«Меня как человека, взращенного своей страной, ничто не пугает. Как, впрочем, и многих других адекватных людей. За восемь лет даже шутка появилась: «Положим санкции в пакет с пакетами». Что касается бизнеса, на уровне правительства уже идет работа по поддержке МСП. В том числе в легкой промышленности, с которой непосредственно я связана как предприниматель. Логистику внутри России кризис пока почти не затронул, а с зарубежными партнерами лично я не работаю. 

Сырье, безусловно, подорожало, придется объяснять заказчикам, что стоимость услуг, работы как таковой, у нас не изменится, но удорожание ткани приведет к росту цен на конечный продукт. Что касается удорожания продуктов питания – что ж, будем питаться реже, а работать больше. По поводу же страха людей «вернуться в 90-е» – паника утопична. Те жуткие годы остались в прошлом, и в них Россия вряд ли когда-либо вернется». 

Анастасия Николенко, кандидат политических наук, владелица небольшого издательства:

«К чересчур мрачным прогнозам отношусь с большим сомнением. Сейчас у всех предпринимателей «подвешенное состояние», и как долго оно продлится, сказать трудно. Стоит учитывать и взаимопроникновение экономик, а также взаимный ущерб от санкций. В данной ситуации главной проблемой становятся спекуляция и попытки необоснованно повысить цены – это в долгосрочной перспективе плохо скажется не только на потребителях, но и на самих ритейлерах, а также на производителях. 

Кризисы, столкновения в принципе характерны для капитализма, тем более для той его стадии, которая разворачивается на данном историческом отрезке. Отсутствие стратегического мышления и планирования как такового, а также ориентация на импорт на протяжении почти 40 лет закономерно привели к сегодняшним проблемам. Вопросы продовольственной безопасности ученые поднимали еще более десяти лет назад, но услышаны не были. Также стоит помнить, что все процессы в обществе являются последствиями приоритетов, расставленных периодом ранее».

Надежда Ткаченко, генеральный директор ООО «Минерал-1» (ювелирные магазины «Золотой Ажур»):

«Понятно, что ситуация со скачками доллара бьет наотмашь прежде всего по компаниям, работающим на экспорт и импорт. Однако есть и другая сторона медали. Появляется серьезный толчок для развития внутренних, собственных ресурсов страны. Мы, наконец, научимся сами изготавливать качественные авто, телевизоры, телефоны, стиральные машины и самолеты. А пока я солидарна с мнением многих аналитиков, которые уверены, что на место Европы в части товарозамещения встанут китайцы. 

Как показывает многолетний опыт, кризисы всегда накрывают неожиданно. Так случилось и в 1998 году, и в 2014-м и в 2019-м. А вспомним пандемию. И каждый раз казалось – это конец. Однако людей, работающих в бизнесе как я, по 30 лет, это только закаляет. 

Часто главной ошибкой предпринимателей становится паника. Когда происходит форс-мажорная ситуация – это первый шаг к краху. Напротив, необходимо мобилизовать все силы, и прежде всего себя, свои внутренние ресурсы. И только затем, с холодным умом, проанализировать текущую остановку и на основе выводов уже подходить к выработке дальнейшей стратегии работы. 

Сегодня всему ювелирному ритейлу непросто. Что касается лично моей компании, сразу пять заводов требуют повышения цены на ювелирные изделия на 50%. Два завода отзывают товар. При этом покупательского ажиотажа, какой мы наблюдали в кризис 1998 года, сейчас нет. Но я даже не сомневаюсь, что, как поется в песне, «неприятность эту мы переживем». Скажу точно: в любом кризисе выживает сильнейший, поэтому нужно уметь бороться. А если нет сил, то закрываться и уходить на пенсию».