Метка: Приморье

Грузопоток через страны Азии в Россию продолжает усиливаться. Приморье должно стать логистическим центром страны, а по факту, похоже, превращается в перевалочную базу с заваленным контейнерами портом и дефицитом складской недвижимости. Казалось бы, для предприимчивых бизнесменов наступила удачная пора: построй склад и зарабатывай деньги, но желающих инвестировать в складскую недвижимость немного. Почему?

Фундаментальный тренд

Перестроение логистических цепочек потребовало наличия больших складских площадей, современных распределительных центров и логистических комплексов, которых на Дальнем Востоке всегда было крайне малое количество.

«Разворот на Азию» я бы назвал фундаментальным трендом уходящего года. Рынок логистики трансформировался полностью для логистики, — говорит руководитель Московского подразделения ООО «Азия-Л» Вадим Воложанин. —Из-за сложившейся ситуации в части грузопотока из Европы большое число российских предпринимателей обратили внимание на Китай. Потребности в грузах у населения остались, а привычные логистические цепочки разорваны. Таким образом, весь грузопоток идет сегодня через Дальний Восток. Владивостокский порт буквально заставлен контейнерами».

Екатерина Боровикова, брокер по складской недвижимости ESTATE GROUP, уверена, что спрос на складскую недвижимость в Приморье продолжает расти не только из-за переориентации российских предпринимателей на азиатский рынок, этому способствует также и динамично развивающийся сегодня сегмент масс-маркета, так как увеличивается активность покупателей в интернет-магазинах. 

По словам эксперта, стоимость аренды на сегодняшний день пока не выросла – новый склад во Владивостоке из сэндвич-панелей предлагается от 500 до 700 руб. за квадратный метр, в зависимости от его локации, а также от наличия инфраструктуры: инженерных сетей, коммуникации, отопления, офисных блоков и так далее.

А по мнению Вадима Воложанина с центрами распределения для масс-сегмента проблем нет: «Да практически все склады предоставляют такую возможность. Просто ритейл типа «Вайлберис» в основном использует придомовое хранение, небольшие точки или склады откуда товар забирают фуры. Им как раз большие склады без надобности – слишком большой и постоянный у них грузопоток. Для них важно другое – близость от конечного получателя».

Высокие риски

По поводу строительства новых складских помещений мнение экспертов разделились. Так, Екатерина Боровикова уверена, что тренд на строительство новых складов есть, но о массовости речь не идет:

«Процесс подготовки площадки под строительство из-за сложности рельефа, ряда экономических причин и прочего. Но несмотря на это уже есть собственники, которые строят новые склады в городе, и площади будут введены немалые — от 6 тыс. квадратных метров. Нам остается ждать, когда новые объекты будут сданы в эксплуатацию, и во Владивостоке появятся современные большие распределительные центры».

Кирилл Власов, руководитель отдела логистики компании «АзияЛог», уверен, что строительство складов в активной фазе:

«Сейчас строятся новые распределительные центры класса «А», «B» с современным оборудованием, модернизируются существующие склады, что позволит более эффективно хранить и обрабатывать значительные объемы товаров с последующей отправкой в западные регионы страны».

А Вадим Воложанин убежден, что строительства новых складов не только нет, но и не стоит ожидать, по крайней мере, в ближайшей перспективе:

«Очень многие компании работают по принципу как раз погрузки со склада. Если вы крупная компания, у которой клиенты по всей стране, то зачем вам вести свои грузы в Москву и оттуда транспортировать по регионам России, если значительную часть можно оставить в Приморье и обслуживать дальневосточных или сибирских клиентов с меньшими «заморочками»? Вот тут бы на фоне роста спроса и пригодились бы складские мощности, которых, к сожалению, нет и в ближайшей перспективе вряд ли появятся.

«В сложившихся условиях крайне необходимо использовать в полную силу выгодное географическое положение и экономический потенциал всего Дальнего Востока. Но без глубокой модернизации и развития транспортной инфраструктуры, без привлечения специалистов и поддержки региональных правительств это будет весьма сложно сделать. Только комплексный подход позволит Дальнему Востоку стать крупнейшим логистическим узлом на ближайшие годы», — подчеркнул Кирилл Власов. 

Индивидуальное жилое строительство в Приморском крае в этом году набирает обороты. Этот факт подтверждают цифры и заявления девелоперов. На фоне текущей экономической ситуации и с учетом малой населенности региона – менее 2 млн человек – новый тренд заслуживает особого внимания. Девелоперы прогнозируют, что уже в ближайшие несколько лет спрос будет в значительной степени переориентирован на частные дома, а количество коттеджных поселков достигнет нескольких десятков. 

В целом, согласно данным ВТБ по России за последние десять месяцев объемы ввода частных домов на треть превысили показатели прошлого года и составили 54,2 млн кв. метров. 

Эксперты банка прогнозируют, что по итогам года сегмент ИЖС в 1,5 раза превысит площадь многоквартирного строительства, а доля введенных в эксплуатацию частных домов на рынке, достигнет 62% против 38% у многоквартирных. В прошлом году такое соотношение составляло 54% против 46%.

«Рынок ИЖС, безусловно, растет, — рассказал изданию iView Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля» (Приморский край). — Недавно смотрели статистику согласно которой на конец ноября в Приморье было введено в целом 855 тыс. кв. м. жилья и из них больше половины занимает малоэтажка».

Это неудивительно. Сегодня государство поддерживает и стимулирует развитие данного направления. Только за последние месяцы введены такие меры, которые не могут не катализировать девелоперов: в частности, государство готово поддержать субсидией производство деревянных домов, которые могут получить возможность продавать свои изделия со скидкой до 10%. (здесь речь идет о конкурсной основе и предоставлении субсидии только на готовые домокомплекты заводского производства стоимостью до 3,5 млн рублей). Кроме того, ДОМ.РФ обсуждает с Минпромторгом России возможность субсидирования покупки домокомплектов, изготовленных из минеральных материалов, а не только из дерева.

«ИЖС включили в национальный проект «Жилье и городская среда», внесены изменение в ФЗ о долевом строительстве, продлена дачная амнистия, недавно появилась программа по субсидированию продаж деревянных домов, плюс ко всему, для дальневосточников действуют налоговые преференции. Этими льготами давно уже пользуются застройщики многоквартирного рынка, и мы видим, к какому строительному буму это привело. И вот, наконец, дошло до малоэтажки», — говорит Алексей Дормидонтов. 

Алексей Безгодков, директор ООО «СЗ «Акватория согласен с коллегой: «Поддержка, которая сегодня оказывается строительной отрасли со стороны правительства, беспрецедентная. Это касается и многоэтажного строительства, и малоэтажного. Последняя субсидия в 10% — отличный способ поддержать и спрос, и самих девелоперов. В ИЖС чистая прибыль меньше, чем в «высотном» строительстве. Поэтому, эти 10% будут иметь важное значение для застройщиков, занимающихся малоэтажками». 

Что касается спроса, то, по словам застройщиков, он значительно выше, чем в прошлом году и продолжает расти. 

«На сегодняшний день половина домов строится из твердых материалов и половина из дерева. Точнее, спрос разделился следующим образом: треть запроса — на каменные, треть -— на деревянные и еще треть — просто дом хотят, им не интересно в материалах разбираться. Но очевидно одно: потребность жить в своем частном доме у русского человека была и есть», — говорит Алексей Дормидонтов.

По его словам, большинство коттеджных поселков во Владивостокском городском округе построено из дерева. И речь идет об элитных поселках. 

«Деревянные дома в производстве пусть незначительно, но дешевле чем каменные. А в части непосредственно использования они выигрывают относительно кирпичных, блочных или бетонных. Деревянный дом легче обогреть, проще содержать», — отмечает застройщик. 

Для полноты картины Дормидонтов приводит пример: «Один поселок на 100 домов можно сравнить с одним жилым многоквартирным домом на 14 этажей. Понятно, что строительство одного коттеджного поселка не закроет потребности всего рынка, да и 10 поселков не закроет. Однако, свой дом уже перестал быть роскошью и привилегией только богатых людей. Цены на частный дом сопоставимы со стоимостью трехкомнатной квартиры. Дом стал не для «понтов», как это было в 90-е и нулевые, а для комфортной жизни среднестатистической семьи. Люди это понимают, и спрос растет». 

По словам девелопера, так как на любой спрос появляются приложения, и с учетом той поддержки, которая оказывается государством, в перспективе ближайших лет в Приморье малоэтажные поселки будут появляться десятками. Эксперт отмечает, что осложнить этот путь может только отсутствие земли, подходящей под застройку, отсутствие сетей и подъездных путей. «В этой связи очень важна работа с ресурсными организациями и с администрацией города, с правительством. Работа сложная, но мы уже видим, что проблемы решаемы», — резюмировал застройщик. 

Алексей Безгодков считает, что Приморье с его суровым климатом, повышенной влажностью, перепадами температур не совсем подходит для массового строения деревянных домов:«Насколько мне известно, население предпочитало и предпочитает дома из бетона, блока, кирпича. Это если речь идет о капитальном строении. Дерево в больше степени популярно как раз в центральных регионах страны. А у нас из дерева строят по большому счету только дачные домики для сезонного проживания. Но, возможно ситуация действительно меняется», — пояснил Безгодков.

Традиционно Новый год – время корпоративов, веселья и шампанского. Никакие прошлые кризисы не могли отменить желание населения хоть на время забыться от проблем и потребовать от рестораторов «хлеба и зрелищ». Однако сейчас, за два месяца до Нового года, наверное, впервые в истории современной России людям не до Деда Мороза и фейерверков

Возможно, к декабрю ситуация изменятся, надеются рестораторы.

«21 сентября в стране была объявлена частичная мобилизация, условно завтра ситуация может измениться, в этом отношении прогнозы строить бессмысленно. Очевидно одно — горизонт планирования сократился, — говорит приморский ресторатор Роман Ракуса (рестораны «Дом», бар «Винотека» и сети магазинов «Винотека»).

«Раньше я все планировала, сейчас ни о каких долгосрочных стратегиях говорить не приходится. Пока работаем в прежнем режиме, прошло еще слишком мало времени, чтобы принимать кардинальные решения», — добавляет Алена Бабешко, директор ООО «Стар Альянс», руководитель ресторанного комплекса «ВК Акватория».

В целом, праздновать Новый год или нет, регионы решают самостоятельно. Так, одни губернаторы отменяют празднования, другие поддерживают. В бизнесе тоже все сугубо индивидуально.

«Понятно, что, если собственник компании уехал, то ему будет не до новогодних корпоративов. Лично моя позиция такова: не нужно принимать решения на эмоциях. Фокусироваться надо на текущих задачах и стараться их решать в предлагаемых обстоятельствах с минимальными потерями», — добавила предприниматель.

Приморские рестораторы отмечают, что сегодня не хватает работников, наблюдается спад гостевого потока и спроса. И тем не менее, предприниматели стараются выжить: минимизировать расходы, договориться с арендодателями сократить персонал.

«Наступили непростые времена. Но и это не критично. Так как выбор есть всегда. Можно продать бизнес или временно заморозить, можно существовать на грани рентабельности или переформатироваться вообще в другое направление — решения разные. Новогодние корпоративы в этом году обязательно будут, многие люди захотят праздника, но в отличие от прошлых лет, у рестораторов уже не стоит вопрос о том, как заработать, главная задача — выжить бизнесу. Предприниматели понимают, что в нынешних условиях лучше на корпоративы не рассчитывать», — поясняет Роман Ракуса.

«Пока этой осенью новогодние корпоративы никто не отменяет, потому что их никто и не заказывает», — резюмирует ресторатор Иван Николаев. 

Количество предложений от девелоперов на рыке можно назвать беспрецедентным

На рынке недвижимости Владивостока происходит крайне интересная ситуация. Количество предложений о продажах квартир растет, а покупателей нет. В то время как «вторичка» замерла в ожидании «лучших времен», девелоперы активно внедряют программы, стимулирующие спрос. Застройщики готовы даже брать расходы покупателя на содержание ипотечного кредита. Но пока большого ажиотажа даже такие меры не вызывают. Потому что сам «мыльный пузырь» искусственно раздутых цен на недвижимость во Владивостоке упорно не желает «лопаться».

Состояние «стояния»

Согласно аналитическим данным, которые предоставил Городской риелторский центр, за год объемы предложений на рынке вторичной недвижимости Владивостока упали на 11% при том, что количество предложений от девелоперов выросло баснословно — более чем на 60%. Стоимость жилья выросла в первом случае на 9%, во втором – на 13%. А этим летом рынок недвижимости, судя по числу размещаемых на сайтах объявлений предложений и отсутствии на них спроса, просто встал. Но риелторы так не считают.

«Рынок недвижимости сейчас все-таки скорее жив, чем мертв, — рассказал Директор ГК «Метры» Владимир Закурко. — В марте-апрели цифра ухода квартир со вторичного рынка доходила до 30-40%, в ситуации экономического кризиса и неопределенности многие поснимали объекты недвижимости с продаж. Дешевые квартиры тогда сразу раскупили, остались дорогие варианты. Сейчас рынок наоборот несколько стабилизируется». 

Президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная отмечает, что в Приморском крае предложений много, а вот спроса недостаточно: «Люди устали от неопределенности, не понимают, что будет дальше, надо ли инвестировать в недвижимость, я бы сказала рынок «замер в прыжке». 

«В марте-апреле новостройки стали более выгодным для покупки объектом недвижимости, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «Этажи» Валерия Бакун. — Сейчас спрос упал, но, если говорить в целом, интерес к первичному жилью растет уже несколько лет. Во-первых, на рынок заходят крупные девелоперы с интересными проектами. Во-вторых, программы господдержки ипотечных кредитов являются важной составляющей, подталкивающей к решению жилищного вопроса в пользу покупки первичного жилья. Сейчас инвестиции в первичный рынок рассматривают те люди, у которых уже закрыта потребность в собственном жилье, но есть возможность приобрести квартиру в ипотеку по выгодным ставкам». 

Безусловно, ситуация на рынке недвижимости ДФО прозрачна и понятна: в этом году как ни в каком другом акцент властей сделан на повышение покупательского спроса именно новостроек. Было выведено ряд новых предложений и снижены ставки на новостройки. 

«Это повлекло за собой очевидный провал в продажах на вторичном рынке жилья. Люди готовы зайти на покупку новостройки, но не могут, так как у них зависла продажа их собственной квартиры на вторичке. А там не покупают, потому что нет доступных инструментов. Но сейчас эта ситуация пусть медленно, но выравнивается и продажи на вторичном рынке жилья стабилизируются», — говорит генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп» Алексей Исаков.

«Изначально в марте после повышения учетной ставки и в ожидании возможного роста ставок по ипотеке на рынке новостроек был ажиотаж. Многие, кто планировал покупку в течение года постарались успеть это сделать в марте-апреле, пока банки держали ставки на старом уровне. Со второй половины апреля и до июня ставки по ипотеке увеличились, и рынок практически встал. Стабильный спрос в это время остался только на объектах бизнес-класса и комфорт плюс. Сейчас в новостройках растет и количество предложений, и активность покупателей, а цены пока стоят», — комментирует ситуацию директор «Городского риелторского центра» (ГРЦ) Сергей Косиков.

«То, что на рынке много предложений не говорит об его активности: спрос весьма скромный, покупают жилье сегодня редко, — поясняет директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов. — Но по сравнению с маем, когда по продажам у всех был полный провал, рынок все-таки оживляется».

По его словам, в июне, июле и августе уровень продаж примерно наполовину ниже, чем в феврале-апреле: «Но пока это не сильно беспокоит застройщиков, потому что все работают за счет проектного финансирования, сейчас есть возможность продлить график продаж. Плюс, все понимают – затишье временное, связано с летним сезоном. Вот в сентябре начнется борьба за клиента: аукционные мероприятия, снижения цен, выборочные продажи, компенсации ипотечных ставок в том числе за счет застройщика, и так далее». 

«Девелоперская» классификация

Интересная история происходит в разрезе классификации квартир. Класс «эконом» во Владивостоке фактически отсутствует. Зато «комфорта» и «бизнеса» много. Все дело в том, что, объявив дом категории «эконом», застройщику и стоимость «квадрата» придется устанавливать «экономную». А кому это надо?

«В большинстве случаев застройщики не готовы снижать цены и идут на хитрости — объявляют дома «эконом» классом «комфорт», «комфорт+» и устанавливают соответствующую цену», — говорит Олег Пикалов.

«Средняя цена в «экономе» и «комфорте» примерно одинакова — 160 тыс. за кв метр, «бизнес» — более 200 тыс. Понятно, что застройщикам выгодно строить «комфорт» и «комфорт плюс», потому что можно немного добавить характеристик и «дотянуть» цены до «бизнеса», — согласен с девелопером риелтор Владимир Закурко. 

Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов пояснил: «Жестких критериев по определению класса жилья до сих пор нет. Все на усмотрение застройщика: как он посчитает нужным, так и классифицирует свой объект. При этом, ни одна контролирующая организация не имеет полномочий обязать девелопера изменить статус дома, например, с «комфорта» на «эконом». То же происходит и в сегменте «бизнес-класса». Есть объекты, которые, по сути, относятся к категории «комфорт плюс», но позиционируются как «бизнес». Это дает возможность устанавливать соответствующие, выгодные застройщику цены».

«Спорная» цена

Что касается цен на недвижимость во Владивостоке, мнения экспертов совпадают только в одном: стоимость высокая. Конкретизируют ситуацию все по-разному. 

Так, Олег Пикалов отмечает, что спрос на первичку подогревается ДВ-ипотекой, но, по его мнению, рост предложения на рынке приведет к коррекции цен в сторону снижения: «Уже сегодня много новых проектов застройщики формируют по ценам дешевле, чем были этой весной. На рынок даже выходят предложения от 100 тыс. за «квадрат» и ниже». 

Сергей Косиков уверен, что класса «эконом» на рынке предостаточно. Просто цена на него — от 120 тысяч за квадрат, так уж застройщики «голосуют», нередко приравнивая такое жилье к «комфорту». А квартиры с готовым ремонтом продают от 140 тыс. рублей за квадратный метр. 

Президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная не согласна с коллегами: «У нас стоимость квартир с ремонтом – и на первичном, и на вторичном рынках – за 200 тыс. рублей. «Вторичка», самая дешевая, сейчас стоит от 140 тыс. за квадрат без ремонта. В то же время, самые дорогие на вторичном рынке — гостинки, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а не «первичке» на квартиры готовые с ремонтом ценник вообще неадекватный».

В одном эксперты солидарны: цена на квартиры во Владивостоке высокая. Но цены пока не поднимаются. Все ждут осени. 

«Стоимость квартир весной выросла, осталась высокой, но сейчас повышения нет. По цене «вторичка» и «первичка» примерно на одинаковом уровне. Если не придавать значение тому, что в квартиру от собственника можно сразу заехать и жить, а по новострою нужно еще вложиться в ремонт. Новый рост цен прогнозируем осенью», — говорит Владимир Закурко.  

«После резкого ажиотажа покупательского спроса весной рынок сильно просел, и цены на жильё начали падать по всей России. Не так значительно, но тем не менее такая тенденция наблюдается. Сейчас по стоимости прокатилась стагнация, пока цена не растет и не падает», — отмечает Алексей Исаков. 

По словам Марины Оборожной, в Приморье большого всплеска цен по рынку недвижимости в целом не было таких, какие ощутила на себе Московская и Ленинградская области. Вот в Центральной России действительно был резкий взлет цен из-за роста стоимости стройматериалов на «первичке», а «вторичка» просто подтянулась, но сейчас цены там тоже падают. 

«Конечно, в нашем регионе застройщиков и покупателей подбадривает дальневосточная ипотека, именно благодаря ей долгое время спрос превышал предложение. И сейчас, когда на рынок выходит очень большое количество проектов, спрос будет не только удовлетворен, но и превышен. Появились новые ипотечные льготные программы, в том числе, для учителей и врачей, и полагаю, много людей захотят ими воспользоваться, чтобы улучшить свои жилищные условия», — резюмировал Олег Пикалов. 

Отечественное виноделие пытается заместить импорт и занять опустевшую нишу в алкобизнесе 

Уход импортных производителей алкоголя с рынка РФ дает шанс российским виноделам занять нишу, которая сейчас освобождается. И многие готовы эти моментом воспользоваться. Проблема лишь в том, что возможность симбиоза Приморского края и выращивания «правильного» винограда в промышленном масштабе вызывают сомнения даже у самих виноделов. 

«Винный» рост 

За последние полгода стоимость как импортного, так и российского вина в Приморском крае значительно поднялась. В некоторых случаях – в два раза. Однако несмотря на сложности с логистикой на полках ритейла ассортимент вин остается пока весьма разнообразным. При этом, по словам разных источников, занимающихся закупками, уже начинает ощущаться серьезный недостаток премиальных марок.

«Естественно, что санкции, уход крупных игроков алкогольного рынка, плюс сложности в логистике не могли не подтолкнуть спрос на вино, сделанного в РФ. Доля продаж российского выросла и продолжает расти. Но и стоимость на отечественное вино возросла в связи с теми же санкциями. Ведь кроме выращивания винограда большинство виноделов очень сильно связаны с импортной продукцией (оборудование, бутылки, пробки и т.д.), — поясняет ресторатор Иван Николаев. — Стоимость российские вина относительно импортного «брата» в общей массе более доступно, но за качественное вино мы явно переплачиваем. На мой субъективный взгляд цена завышена и должна составлять как минимум 70% от текущей». 

Михаил Бачинский, бренд-бармен ресторана Лаффа уверяет, что пить российские вина стали больше: «Буду называть все вина, в том числе из Грузии, Абхазии, Армении «российскими». Так вот, качество этого вина сильно выросло. Сегодня оно все ещё не дотягивает до качества и стабильности импорта, но уже сейчас попадаются очень интересные варианты. И со временем они затмят импорт». 

По словам Бачинского, проблема с ввозом, сложная логистика, удорожающая конечную стоимость, — все это влияет на покупательскую способность.

«С одной стороны вино сильно подорожало — и зарубежное, и российское. С другой, люди не готовы отказываться от любимых «привычек» и начинают искать альтернативу недоступному импорту, пусть пока с опаской, но находят замену любимым вкусам», — говорит бренд-бармен. 

Приморский винодел Андрей Бралеев рассказал, что 9 июля во Владивостоке проходил «винный салон», где любой желающий мог посмотреть срез российского виноделия. На мероприятии была представлена продукция более 40 российских производителей: присутствовали различные винодельни и винзаводы из Кубани, Ставропольского края, Ростовской области и других регионов страны. 

«Вина были представлены самые разные: и замечательные образцы, достойные встать на одну ступеньку с премиальными, и достаточно посредственные. Очевидно, что тема виноделия становится не только все более популярной, но и активно популяризируется. При этом стоимость как импортного, так и отечественного вина по некоторым позициям выросла в 1,5-2 раза», — отметил Бралеев. 

«Производителей местного вина становится больше, — говорит Михаил Бачинский. — Кроме самого выращивания этого продукта, сейчас, когда ниша освобождается, производители вина начали по-настоящему конкурировать, а значит вкладываться в маркетинг, в дизайн, в рекламу. Русское вино стало больше узнаваемым». 

Приморье тоже хочет винограда

Возрождение виноделия в России не началось внезапно, этот процесс растянут во времени последних 10-15. Однако производство вина с точки зрения бизнеса стало интересно лишь после понимания «как раньше не будет, импорт ушел и не обещал вернуться». Виноделие все больше распространяется по территории России. Несмотря на, казалось бы, абсолютную несовместимость климата и винограда Приморье тоже входит в число регионов, где количество производителей вина растет. 

«Мы давно делаем вино, и сейчас оно действительно заслуживает внимания. Приморское виноделие — это тема, которой я посвящаю очень много времени. Регион действительно сложный для виноградарства, но все возможно, пример — соседняя Япония, которая сегодня насчитывает более 300 хозяйств. А ведь климат там тоже не идеален», — поясняет Иван Николаев. Он добавляет, что сложность заключается еще и в том, что виноград, который в этих климатических условиях хорошо себя чувствует плохо признан в мире вина. «Но это только подстегивает местных виноделов, ведь здесь возможно создать совершенно новое, непохожее на другие стили вино. В целом я вижу перспективу развития местного виноделия при желании государства поддерживать местные инициативы», — считает специалист.

Андрей Бралеев рассказал о производстве местного вина подробнее: «Что касается приморского виноделия, я полагаю, что виноградарство здесь возможно, но на любительской уровне. Лично я занимаюсь выращиванием винограда и производством вина пока в небольшом количестве. Помимо собственного, использую и привозной виноград. Исходя из собственного опыта, могу смело сказать, что виноделие в Приморском крае сопряжено с большими трудностями. Виноград очень теплолюбивая культура. В Приморском крае же ему категорически не хватает тепла. Июнь у нас холодный, а в августе начинается сезон тайфунов и сильных ветров. В сентябре сезон заканчивается. Слишком короткое в Приморье лето». 

Бралеев поясняет, что сама агротехника винограда очень сложная, и в Приморье есть возможность возделывать очень небольшое количество сортов винограда, которые адаптированы к дальневосточному климату. 

«Например, в Приморье не приживутся распространенные для юга России сорта винограда, такие как «Мерло» или «Шардоне». В основном наш регион «терпят» североамериканские гибриды «Сент Кру» и еще несколько сортов, в том числе, разработанных советскими селекционерами. Но даже их выращивание связано с определенными трудностями, потому что к нам из дальневосточной тайги приходят такие болезни, против которых не все средства помогают», — объясняет винодел. 

У людей годами складывалось неоднозначное мнение о качестве русских вин. Не нужно быть экспертом чтобы понимать:  винопроизводство в нашей стране находится на стадии развития. Ни о каких масштабах пока говорить не приходится. Однако в последнее время отечественные виноделы наращивают темпы и уверенно вырываются вперед, демонстрируя рост качества.

«Сегодня виноделие в России больше похоже на высокотехнологичную промышленность: новые технологи, опыт приглашённых мировых ботаников и технологов. «Зачастую, «наши» не уступают, а иногда даже опережаются иностранных конкурентов. Однако смогут они и дальше стабильно удерживать эту планку?» — задается вопросом Маргарита Шишкова, руководитель отдела маркетинга ресторана «Лаффа». 

Определенные темы для размышления предлагает и винодел Андрей Бралеев: «Затраты на 1 кг винограда где-нибудь в Краснодарском крае и в Приморье отличаются в разы. Но энтузиасты все-же занимаются виноделием. Более того, я знаю одно хозяйство, которое собирается выращивать виноград в промышленных объемах и уже работает над оформлением лицензии для производства вина из местных сортов здесь, в Приморском крае. Понятно, что стоимость такого вина будет гораздо дороже. В этой связи, большой вопрос, будут ли люди готовы его покупать? Время покажет». 

«Курортные места типа Сочи и Крыма уже во всю «пьют Россию». До Приморья по понятным причинам эта тенденция доходит очень медленно. Но наступит время, когда отечественная «винная волна» докатится и до нас», — резюмирует Михаил Бачинский.

В Приморском крае ювелиры считают, что принудительный перевод отрасли на НДС не даст им ни единого шанса остаться на рынке. Ювелирный ритейл пережил коронавирус, санкции, повышение стоимости сырья, но смена налогового режима, по их мнению, станет последним «гвоздем» бизнеса для более 260 приморских предпринимателей

Заведомо невыполнимый 

Более 90% участников российского ювелирного рынка будут вынуждены закрыть деятельность, если в систему налогообложения будет внесены жесткие изменения, когда бизнесу запретят работать на УСН и патенте. Ожидается, что именно такое решение вступит в законную силу с 1 января 2023 года. 

Сегодня большинство юрлиц и ИП ювелирной отрасли работают на УСН и не платят налог на добавленную стоимость. Для них вполне достаточно нагрузки в виде 6% с дохода или 15% с разницы между доходами и расходами. 

Предприниматели, которые работают на патенте, платят фиксированную сумму налога. Она зависит от региона, вида деятельности и количества сотрудников. И пока всех все устраивало. Однако, с 1 января 2023 года все компании и ИП из ювелирной сферы должны будут перейти на ОСНО (общую систему налогообложения), работать в которой и сложнее, и дороже. Предприниматели будут вынуждены не только приобретать за свой счет дополнительное программное обеспечение, нанимать в штат квалифицированных бухгалтеров, чтобы избегать технических ошибок, за которые предусмотрены немаленькие штрафы, но и сама налоговая нагрузка предприятий значительно увеличится: 

Так, юридические лица будут платить 20% налога на прибыль, 20% НДС и до 2,2% — на недвижимость, земельный участок и транспорт. А ИП придётся платить 20% НДС и НДФЛ по ставке 13–15%.

«На всех уровнях говорят о том, что сегодня малому и среднему бизнесу как никогда нужна помощь. Но что происходит в реальности? — говорит генеральный директор ООО «Минерал-1 (сеть ювелирных магазинов «Золотой Ажур») Надежда Ткаченко. — Госдумой принят закон об отмене НДС для физлиц, а вторым подпунктом, который, к слову, нигде не озвучивался и не проходил широкие обсуждения, был принят закон о том, что малому и среднему бизнесу ювелирного ритейла с 1 января следующего года надлежит перейти на новый вид налогообложения – заведомо невыполнимого для нас всех. Если сейчас небольшие ювелирные предприятия еще справляются с налоговой нагрузкой по УСН, то с переходом на ОСНО фактически все просто закроют свой бизнес». 

Как поясняют представители ювелирного бизнеса, чтобы платить НДС, необходимо будет теоретически поднять цены на товар и услуги на 200%. Это приведет к неконкурентоспособности на рынке. В итоге 19 тысяч малых предприятий в стране просто могут закрыться. 

«Речь идет о небольших ювелирных магазинах, небольшом ювелирном производстве, ломбардах — в Приморье таких 263. На каждом предприятии работает от 5 до 20 человек, которые просто окажутся на улице. Законы сейчас не позволят малому бизнесу «уйти в тень» а вывести бизнес за границу нереально. Власть не может этого не понимать», — говорит Надежда Ткаченко.

«Очевидно же, что сейчас создаются условия, чтобы убрать с рынка мелких предпринимателей. Только непонятно, зачем и почему именно сейчас, в такой трудный период? Чтобы люди лишились работы и денег и пошли все дружно на заводы? Так заводы тоже стоят», — рассуждает директор сети магазинов Foxy Jewelry Алиса Кузьмина.

«Закон, по всей видимости, принимается в угоду монополистам, крупным сетям и ювелирным заводам, которые сегодня и так сегодня платят НДС. Все направлено на то, чтобы убить конкурентов: мелкий ритейл. Но задумывается ли кто-то всерьез о последствиях?», — задается вопросом Ткаченко.

Пострадают все — и люди и бюджет 

Новый закон, по задумке его инициаторов, должен позволить выровнять условия для всех участников рынка, а также исключить возможность дробления крупных компаний на более мелкие для ухода от уплаты налогов. В конечном счете, все это позволит увеличить уровень налоговых поступлений в бюджет на 20−30 млрд рублей.

«Какие плюсы, и кто может найти в этом законе – мне непонятно! — говорит Надежда Ткаченко. — Массовый уход с рынка малых предприятий в первую очередь ударит по собираемости налогов. Кроме того, огромное количество людей пополнит ряды безработных пойдут на биржу труда за пособием. Одним словом, если мы все свернем деятельность, большой вопрос: в чем выиграет государство? На наш взгляд, здесь очевидный проигрыш по всем направлениям – потеряют и предприниматели, и казна, и простые граждане». 

Многие драгметаллы, камни и другие материалы для производства ювелирных изделий приходится закупать за границей, а там сейчас ситуация для российского рынка не самая радужная. Большинство сырья для ювелирной отрасли в России не производятся. Так что, в текущих экономических условиях, себестоимость ювелирных изделий уже повысилась на 20-30%. При том, что покупательский спрос наоборот – очень снизился. 

«Себестоимость драгметалла выросла раза в два, маржа уменьшилась, так потребительская способность упала. Люди в принципе в такое время не покупают украшения, потому что это не предмет первой необходимости. Они покупают технику, косметику, которую перестают импортировать, лекарствами запасаются. Кому нужны кольца-сережки? Если поправки внесут — я отказываюсь от ювелирки и ухожу полностью в бижутерию», — сказала Алиса Кузьмина, добавив, что мелкий ритейл и производители НДС просто не потянут.

«Это же понятно! Так же как, на мой взгляд, не нужно на пальцах объяснять, что ювелирное направление — это не только алмазы, изумруды, платина и золото. Ещё это серебро легковесное, на которое маржа минимальная, и есть много магазинов, которые только на этом металле и специализируются, так нет денег у предпринимателя, чтобы вкладывать в «дорого богато». В этой связи, продажа серебра точно закроется, это низкорентабельный бизнес, а с такими условиями по налогам работа вообще уйдет в минус», — добавила Кузьмина.

На сегодняшний день известно, что больше двух тысяч представителей ювелирной отрасли подали коллективное обращение президенту, в правительство и минфин. Они заявляют, что отмена УСН может привести к закрытию более 94% ювелирных компаний, из-за чего без работы останутся 200-300 тыс. человек. Повысить уровень налоговых поступлений в бюджет, как планировалось, по мнению авторов обращения, не получится. 

«Наше ювелирное сообщество обратилось с письмами во все существующие инстанции — и в Госдуму, которая приняла этот законопроект, и к господину Михаилу Мишустину, и к Борису Титову, и в Минфин, и в Торгово-промышленную палату, и к президенту России Владимиру Путину. Обратились мы и к нашему омбудсмену по защите прав предпринимателей Марине Шемилиной. А она, в свою очередь — к представителю от законодательного органа государственной власти Приморского края в Совете Федерации ФС РФ Людмиле Талабаевой, которой удалось поспособствовать всеобщему обсуждению отсрочке данного закона на два года», — заключила Надежда Ткаченко.

В Приморье темпы строительства малогабаритных квартир ускоряются. Но если в центральных регионах страны драйвером спроса на «однушки» и «студии» является цена, согласно логике «меньшая площадь – меньше стоимость», то во Владивостоке интерес рынка обусловлен единственным ярким фактором – «Дальневосточной ипотекой» 

Меньше — доступнее

По словам генерального директора ООО СЗ «Группа» Антона Чалова, «застройщики прекрасно видят, что востребован продукт, ограниченный суммой в 6 млн рублей, и формируют соответствующие предложения на рынке».

Коммерческий директор компании Edelweiss Яна Янкилевич отмечает, что однокомнатные квартиры и студии всегда были самыми популярным продуктом на рынке недвижимости: «Такой вариант жилья выбирают большинство покупателей новостроек. В основном это молодые семьи, люди, не состоящие в браке, а также граждане в возрасте, ближе к пенсионному, которые приобретают недвижимость для своих детей и внуков. Это категории людей, которые исходят из приемлемой площади и стоимости таких квартир. Так, в нашем строящемся жилом доме на Шилкинской, 34 соотношение однокомнатных квартир около 40% от общего количества».

Андрей Артамонов, директор департамента ГК «DNS Девелопмент», рассказал, что свой продукт застройщики могут называть по-разному: это может быть и студия или апартаменты 20 кв. м, или квартира площадью 36-38 кв. м, которые сейчас часто позиционируются как «евродвушки» или двухкомнатные смарт-квартиры. 

«Независимо от названия доля квартир малой площади высока, и это объясняется спросом на такое жилье. В этом случае сложно говорить о том, что клиенты действительно предпочитают жить в маленьких квартирах», — говорит эксперт.

Волшебный стимул 

Ключевым стимулом для покупки малогабаритных квартир во Владивостоке является программа «Дальневосточная ипотека», с этим согласны и девелоперы, и риелторы.

«Однушки» лучше другого жилья в новостройках подходят под лимиты по ДВ ипотеке и другим программам господдержки, — отмечает Сергей Косиков, директор «Городского риелторского центра» (ГРЦ). — А вот квартиры площадью 60-70 кв. м. уже требуют значительного первоначального взноса».

По словам Игоря Савельева, поэтому, более 80% сделок по однокомнатным квартирам происходит в рамках дальневосточной или семейной ипотеке: «Если средняя стоимость квадрата в городе 160 тыс./м2, а средняя площадь «однушки» — 40-45 квадратов, то средняя стоимость квартиры получается 6, 5-7 млн. Соответственно, чтобы купить квартиру большей площади, нужен будет больший стартовый взнос, который не каждому по карману. Вот и получается, что «однушки» более доступные для клиента с точки зрения первоначального взноса».

Галина Кравцова, руководитель отдела продаж АН «Авантаж», поясняет, что Дальневосточная ипотека как правило доступна для молодых людей возрастной категории до 36 лет, которые подходят под условия займа и стараются купить квартиру «пока возраст позволяет»: «Большинство однокомнатных в новостройках как раз вписываются в лимиты ипотеки. Интереснее ведь приобрести новую «однушку» за 6 миллионов под дешевый кредит, нежели старую «двушку» хрущевского типа — за наличку или используя банковские заемные деньги под 8% — ДВ-ипотека, напомню, на вторичный рынок не распространяется. Вот и все объяснение – «однушки» в новых домах пока еще продаются благодаря удобной льготной ипотеке».

Если говорить непосредственно о цене на малогабаритное жилье, в пересчете на «квадраты» оно значительно дороже больших квартир.

«Это связано и с себестоимостью, и со спросом. Но при этом цена целиком за квартиру ниже, чем стоимость жилья, которое большое по площади», —говорит Сергей Косиков.

Спорная история

Еще недавно, многие покупали квартиры в том числе с использованием ипотеки с целью выгодных инвестиционных вложений. Сегодня времена изменились.

«Инвесторам такие квартиры уже не совсем интересны. Если только как сохранение средств или для последующей сдачи в аренду, — отмечает Сергей Косиков. — Доходность таких вложений при текущем уровне цен будет в лучшем случае на уровне инфляции».

«С точки зрения инвестиции, покупка однокомнатной квартиры – спорная история. Слишком большой срок окупаемости. Даже если сдавать такую недвижимость в аренду по максимальной цене – тысяч за 50 в месяц — 12 лет только будешь возвращать свои деньги, а о пассивном доходе речь пойдет лет через 15 – не раньше», — согласен Антон Чалов.

«Прежние инвестиционные приоритеты, работающие по схеме «купил жилье — сдал в аренду — отбил деньги — заработал» не действуют. Сегодня долгосрочная аренда очень сильно просела и покупать квартиру с целью окупить вложения и заработать – нецелесообразно. Представим покупку «однушки» за 7 млн, куда нужно еще вложить еще миллион в ремонт, а потом сдавать за 23 тыс. рублей в месяц – «овчинка выделки не стоит», — резюмирует Галина Кравцова.

Яна Янкилевич, с одной стороны, признает, что проекты компании Edelweiss рассматриваются покупателями не с целью инвестиций, а с расчётом на улучшение своих жилищных условий, а с другой стороны, уверяет, что у других застройщиков большинство людей приобретают однокомнатные квартиры с целью инвестиций:

«Мы, скорее, исключение из правил, так как большинство жилых комплексов на рынке Владивостока идут по более простому решению и ориентируются на максимальный спрос. Они закладывают в проект огромное количество однокомнатных квартир площадью до 36 кв. м. Это дополнительно стимулируется Дальневосточной ипотекой и получается, что большинство людей приобретают однокомнатные квартиры чтобы инвестировать, а именно для последующей перепродажи или сдачи. Такие проекты как правило имеют невысокие требования к комфорту, а от этогог и более доступную стоимость».

Интересно, что Антон Чалов заявляет о начале веяния нового тренда в строительстве – выходе на рынок жилых комплексов из расчета на покупателей самой разной платежеспособности: «Проектируются дома, в которых могут присутствовать совершенно разные квартиры. Их может купить и человек среднего достатка, и тот, у которого есть возможность получить ипотечный займ, и просто обеспеченный потребитель. И наша компания тоже, проанализировав рынок и убедившись в перспективах этого направления, проектирует именно такой жилой комплекс».

При этом, Галина Кравцова убеждена, что на рынке продажи недвижимости сейчас очень сильная стагнация: «Однушки» еще покупают из-за ипотек, а вот в целом, в остальных сегментах продаж нет от слова «совсем». Вплоть до того, что застройщики стали продавать квартиры по схеме «минус миллион» — на сайте указана одна цена, например, 6 млн, а по факту — готовы продать за 5 млн. И это неудивительно. Сейчас наступила эра покупателя, который может предложить торг, словно на вещевом рынке, и сказать «за эту сумму я не готов купить, а за эту готов». Прежде чем вложить средства в жилую недвижимость, современный человек хорошенько взвесит все «за» и «против».

Сегмент гостиничного бизнеса считают одним из самых пострадавших в пандемию. Количество отелей в Приморском крае за два года снизилось на 50%. Такое заявление сделала руководитель аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в регионе Елена Ромашко на Приморском форуме рестораторов и отельеров. В этой связи, возникает логичный вопрос: если даже до пандемии коронавируса Владивосток испытывал значительные трудности с размещением гостей в сезон, то сегодня, с уходом номерного фонда, не придется ли этим летом туристам запасаться личными палатками?

Туда им и дорога

До пандемии коронавируса поток туристов во Владивосток рос ежегодно в геометрической прогрессии. Гостиничный бизнес встал на приоритетные позиции. Появилась масса предпринимателей, желающих заработать на волне ажиотажного спроса. Потом грянула пандемия и гостиницы «встали». Однако, по словам отельеров, закрылись только те, кто рынку и не нужен.

«Коллега Ромашко оперирует данными ФНС. Это информация о юрлицах, а не о реальных предприятиях. Скорее всего речь идет о том, что ликвидируется юридическое лицо, которое, например, импортировало товар из Китая, занималось логистикой. А 5 или 10 пунктов в неосновных ОКВЭДах у них указаны как «услуги размещения или питания». В результате, статистически и в сухих цифрах согласно отчётности ФНС — «произошло сокращение отелей на 50 %», — пояснил руководитель агентства по туризму Приморского края Арсений Крепский.

Как отмечают эксперты, начало туристического бума стало логичным следствием долларового скачка в 2014 году. 

«Азиатские туристы распробовали «дешевый Владивосток» и приезжали отдыхать на 2-3 дня, становясь источником дохода для всего туристического бизнеса. Именно в том благоприятное время открылось множество мелких отелей, заточенных под иностранных туристов. Это точки и закрылись первыми с приходом пандемии коронавируса. Что касается крупных гостиниц, большинство выжили и продолжают активно развиваться», — говорит Евгений Павлов, руководитель отдела маркетинга и продаж отеля «ЛОТТЕ», Владивосток.

«Открывалось множество мини-отелей, небольших хостелов, гостиниц с номерным фондом до 30 номеров. Часто, даже без определенных бизнес-планов и долгосрочных стратегий, под заемные средства на арендованных площадях. С исчезновением турпотока из стран АТР большинство таких бизнесов ушли с рынка», — согласна с коллегой Светлана Посадова, операционный директор «Новотель», Владивосток. При этом, по ее словам, если говорить в общем срезе, серьезные игроки удержались на плаву: «Гостиницы с номерным фондом 60+, работающие на рынке не один год как правило обладают запасом высокой прочности. Все они сумели пережить непростой период и научились работать в сложных условиях».

Как отмечают эксперты, например, с рынка ушло 50 мини-отелей, в каждом по 10-15 номеров. То есть, рынок «потерял» всего около 500-600 номеров – это некритично на фоне отрасли. Одновременно открылись новые «звездные» гостиницы с высоким качеством обслуживания, отличным сервисом – те, куда туристы точно поедут.

Борьба за клиента

Тем не менее, за оставшихся на рынке клиентов приходится бороться. Прошли времена, когда в сезон все отельеры – от мала до велика – не испытывали проблем с заполняемостью номеров. Сегодня российский турист стал более требовательным, приходится соответствовать. 

Елена Шарощенко, директор по развитию отеля «Звезда моря»:

«Открываются новые гостиницы – с высоким качеством обслуживания, отличным сервисом. Ведь нынешние гости стали более избирательными, требовательными и это стимулирует отельеров выходить на новый качественный уровень работы. Необходимо повышать сервис, чтобы удовлетворить гостевой сегмент, который станет альтернативой платежеспособным азиатским туристам».

После пандемии и февральского кризиса произошли ключевые изменения в самой стратегии продаж, говорят отельеры. Если клиент приезжает с детьми, необходимо предоставить ему «детскую комнату». Если это бизнесмен – ему требуется рабочее место. Ну а для молодежи в приоритете мобильность, интернет, оперативная связь. 

«Для большинства хороших отелей в приоритете даже не цена – хотя сегодня из-за дорогой логистики подорожало все – от еды до стиральных порошков. Необходимо максимально полно загрузить номерной фонд. В этой связи, динамичные продажи имеют главную роль. Центральное место в ресторанном бизнесе заняли маркетологи и менеджеры, отделы продаж, разработка и продвижение качественных предложений на рынке. Без этого сейчас никуда», — поясняет Татьяна Попова, генеральный директор AZIMUT Сити Отель Владивосток.

Несмотря на некоторое увеличение гостевого потока число туристов несравнимо с допандемийным временем, и о полном восстановлении отрасли говорить пока рано, отмечают эксперты.

Спрос на подержанные японские машины в Приморском крае растет. Складывается ощущение, что каждый третий житель региона решил непременно воспользоваться случаем пока авто в ценовой зоне доступа и привести «железного коня» эти летом – для себя или с целью дальнейшей перепродажи. В зоне доступа – автомобили не дороже 6 млн йен – чуть более 2,3 млн рублей

Нередко случается так, что у потенциального покупателя желания не совпадают с возможностями. В таких случаях многие задумываются о кредите. И оформить автокредит на привоз подержанной машины сегодня возможно. Но механизм такого кредитования, похоже, пока не до конца понятен даже самим банкам. 

Слишком дорогое удовольствие 

Пока рубль укрепляется, стоимость почти новых авто на аукционах Японии для российского покупателя весьма привлекательна. Причем, большинство привозимых на заказ машин так называемого «премиум класса» — почти новые, с пустяковым пробегом. Как полагают эксперты, на территории России такие авто уже спустя год будут стоить в разы дороже.  Машины – отличный инструмент инвестирования, утверждают экспортеры. Купил сейчас за 900 тысяч, зимой продашь с выгодой тысяч в 300. И действительно, кто-то покупает «японцев» именно ради перспективной выгоды. Но многие просто мечтают сменить своего старого «железного коня» на нового. И когда не хватает собственных средств, обращаются за помощью «по-дружески» к агентам-импортерам. 

Дмитрий Омельченко, импортёр поддержанной техники из Японии и США объясняет, что система кредитования в Приморье работает, существуют определенные банковские продукты, подразумевающие выдачу заемных средств под привоз авто из-за рубежа.

«Есть даже компании, которые сами помогают брать в банках кредиты, оказывая клиенту поддержку. Особенно такие услуги востребованы у «клиента из глубинки» Приморского края. Человек продал свою машину, денег на новую не хватает – он обращается напрямую к агенту», —поясняет Омельченко.

«Я не знаю ни одного агента-импортера, который бы обладал достаточной ресурсной базой для предоставления кредитов, — рассказывает руководитель компании ADNGROUP Сергей Островский. — Однако у некоторых компаний есть партнерские договоренности с банками. Конечный потребитель обращается в кредитную организацию по рекомендации импортёра, и, если ему одобряют кредит, он под чутким руководством последнего привозит машину. Такие схемы работают».

Директор компании «Япония Транзит» Дмитрий Клатаевский согласен с коллегами. По его словам, большинство агентов просто не могут выступать кредиторами самостоятельно, нет мощного запаса прочности: «Однако партнерами банков являются многие импортеры. Сами клиенты не жаждут брать кредиты. По опыту скажу: из 100 заявок на авто в кредит захочет впутываться один человек. Слишком дорогое это «удовольствие». Если и занимают у банков, то чаще в рамках потребительского кредитования – там и условия понятнее, и риски потерять свою машину ниже, так как она не в залоге банка, и проценты ниже». 

Клатаевский рассказал, что неоднократно вел беседу лично со многими руководителями кредитных отделов и может с уверенностью сказать: кредитовать поз заказ подержанных авто в основном готовы региональные банки, у которых относительно лояльные условия.

«Если вы хотите сильно взять кредит под привоз авто из Японии, вам его дадут, но под более высокую процентную ставку. Банки понимают риски – ведь авто до доставки на территорию России не может считаться залоговым имуществом. На самом деле подобное кредитование — очень сложный механизм, многим банкам он до конца не понятен», — поясняет импортер. 

Банки – «за»

Одним из таких региональных банков, готовых кредитовать б/у –машины, является Примсоцбанк. Алексей Сорокин, начальник отдела автокредитования ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк» пояснил, что работа в части кредитования осуществляется не только с Японией, но и со всеми аукционами мира: «Мы работаем только с аккредитованными компаниями, соответственно ответственность за авто на их стороне. У нас есть программы как для новых, так и для поддержанных авто. Процентная ставка зависит от первоначального взноса и наличия договора страхования. На данный момент наши условия имеют конкурентное преимущество среди условий банков лидеров».

В отделе автокредитования банка «Открытия» отметили, что банк напрямую с агентами-импортерами не сотрудничает из-за того, что срок решения по заявке кредита короче срока привоза авто, то есть, кредитование «воздуха» банк не рассматривает. При этом в «Открытии» по направлению автокредитования предлагаются самые разные программы – от кредитов на новый на авто, до машин с пробегом, с залогом и без – таких специальных предложений очень много.

В пресс-службе ВТБ сообщили, что автолюбители могут воспользоваться как беззалоговым атокредитом ВТБ, так и кредитом с залогом приобретаемого авто. Оба вида автокредита распространяются на приобретение как новых машин, так и авто с пробегом.

В этом банке рассказали о возможностях кредитования детальнее: «В рамках беззалогового автокредитования средства предлагаются в размере до 4 млн рублей на срок до пяти лет. Первоначальный взнос по программе отсутствует. Воспользоваться минимальной ставкой 6,9% заемщики могут при подаче онлайн-заявки, личном страховании и страховании машины на весь срок кредита, оформлении карты «Автолюбитель». Кредит на покупку автомобиля с залогом доступен клиентам ВТБ по ставке от 3% годовых. Она доступна при условии получения зарплаты на карту банка и оформлении страхования транспортного средства на весь срок кредита. Кредиты на новые автомобили доступны в размере до 7 млн рублей на срок до семи лет. При покупке машины с пробегом возможно получить до 5 млн рублей на срок до пяти лет. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости транспортного средства», — пояснили в ВТБ.

Одним словом, теоретически, взять в банке узконаправленный кредит на машину б/у из Японии можно. Но в банках зачастую процентная ставка по факту оказывается для клиента слишком дорогой, а импортеры, хоть и готовы «на словах» оказать поддержку покупателю, но на деле стараются с такими клиентами не пересекаться.

«Я для себя выбрал позицию безопасности, нет особого желания связываться с людьми, ограниченными определенной суммой и нуждающимися в кредитовании, — отметил Дмитрий Омельченко. — Сейчас ситуация с ценами, с курсом может поменяться все в любую минуту, может ведь случиться так, что заказанное авто подорожает в момент покупки на аукционе, а у человека просто не окажется дополнительных ресурсов, он ограничен в средствах. Пострадает и сам покупатель и импортер, а главное – его репутация».

Логистические цепочки в России перестраиваются с Европы в Азию. Значительная часть грузов уже устремилась транзитом через Приморский край, и три наиболее распространенных способа доставки товара в страну испытывают все больше трудностей. В порту Владивостока и на сухопутных пограничных автопереходах скапливаются огромные пробки, железная дорога со своей логистической функцией не справляется, и, если ситуация не изменится, в скором будущем эксперты прогнозируют полный коллапс в логистике

«Трехмерный» логистический затор 

Согласно официальной статистике, в первом квартале текущего года Владивосток принял 110 тысяч импортных контейнеров, но уже к маю этот поток сократился в два раза.

«На место крупных европейских морских перевозчиков, которые ушли с рынка, приходят китайские, выручая предпринимателей. Но логистика из таких стран, как Индонезия, Сингапур, Таиланд, Тайвань и других затруднена. Поэтому разрабатываются новые схемы доставок грузов в западную и центральную части России, например, через Китай, Турцию, Иран. Прямых доставок в центральную Россию нет», — рассказал директор по развитию компании «Азия-Лог» Алексей Печенкин.

По словам руководителя московского подразделения ООО «Азия-Л» Вадима Воложанина, международные перевозки, как правило, подразумевают несколько видов транспорта: «Контейнерные перевозки, например, меняют за время передвижения транспорт по 3-4 раза и на каждом этапе испытывают трудности. Если транспортировка осуществляется морем, например, по Балтике из Европы в Россию, многие европейские суда просто не хотят заходить в российские порты. Если груз идет через «третьи страны», например, в Москву через Турцию – такой огромный крюк дает удорожание логистики настолько, что предпринимателю просто невыгодна подобная транспортировка».

Эксперт разложил международные сделки на три условных этапа: поиск поставщиков, которые готовы «что-то продать» россиянам за рубежом, затем, проведение оплаты и непосредственно доставка груза, то есть сама логистика. 

«Традиционно российские предприниматели работают на двух абсолютно разных рынках – европейском и азиатском. С начала этого года мы лишились половины из того списка поставщиков, с которыми можно было работать. Россия фактически полностью отрезана от Европы, договориться о прямых поставках товаров невозможно. Кто-то поддерживает санкции, кто-то просто не хочет работать с россиянами. Но даже если сделки возможны, очередным препятствием к ним становится банковское ограничение — расплатиться за товар не позволяют опять-таки санкционные ограничения», — говорит Воложанин.

Эксперт отмечает, что у российского предпринимателя сейчас остался тонкий «мостик» с Европой – это, в основном, небольшие частные компании, с которыми сложились долгосрочные добрые отношения и которые понимают, что конкретный предприниматель — это «не вся Россия». Второй рынок – Китай, но и там тоже не все гладко. «Да, небольшие китайские компании ценят деньги и торгуют с Россией, но далеко не со всеми крупными компаниями можно заключить контракты. Работу части китайских фирм до сих пор тормозят коронавирусные ограничения, другая часть предпринимателей из КНР успешно сотрудничает с европейским рынком и не готовы рисковать, взаимодействуя с россиянами», — поясняет Вадим Воложанин. 

Второй момент — оплата товара. Большинство азиатских поставщиков стали требовать 100% предоплату, гибких условий, как было ранее, больше нет. А по Европе платежи проводить практически не возможно, говорят предприниматели.

«Существуют, конечно, какие-то группы товаров, которые можно вывозить и оплачивать, но это скорее исключение нежели правило», — поясняет руководитель московского подразделения ООО «Азия-Л». 

Что касается самой логистики, то есть транспортировки грузов, здесь возник целый комплекс проблем. 

«Сроки доставок увеличиваются. Проблемы есть на всех этапах – от нехватки машин и водителей для доставки грузов в порты, до загруженности самих портов», — рассказывает Алексей Печенкин. 

«Вести через Китай сложно – там по-прежнему действуют ковидные ограничения. А по пограничным автопереходам, как и по морю, постоянные пробки и очереди. Если говорить о транспортировки грузов через Китай по железной дороге, так уж исторически сложилось, что железнодорожная колея в КНР и в России разная по ширине, на границе приходится переставлять контейнеры с одних платформ на другие, что также замедляет логистику. Все это увеличивает сроки доставки минимум на 10 дней и дает удорожание логистики в 5-6 раз по сравнению с 2020 годом», — добавил Вадим Воложанин. 

Долгожданные поручения 

Что касается пограничных пунктов пропуска, в общей сложности на территории Дальневосточного федерального округа функционируют 58 пунктов пропуска, из которых 14 – в Приморском крае. Однако, как отметили собеседники издания, большая часть из них давно требует ремонта. 

Предприниматель и эксперт в области импорта Сергей Юрченко напомнил, что проблема пограничных пунктов пропуска в регионе уже не первый год и без вмешательства властей ситуация скоро может принять апокалипсические масштабы: «Поток машин в обе стороны на всех пограничных переходах растет, на границе образуются пробки. О какой нормальной логистике можно говорить? Транспортная инфраструктура давно требует модернизации, пункты пропуска необходимо ремонтировать, если «европейские» потоки пойдут через Азию и через Приморье, в том виде в котором сегодня мы наблюдаем пограничные пункты пропуска он просто с ними не справятся». 

Напомним, недавно президент РФ Владимир Путин на совещании о развитии транспортного комплекса потребовал ускорить строительство новых и модернизацию действующих пограничных пунктов пропуска.

Президент уточнил, что его требование касается не только наземных пунктов пропуска, но и морских портов и лично поручил взять эти вопросы на контроль премьер-министра России Михаила Мишустина. 

Наконец, дело может сдвинуться с «мертвой точки»: известно, что на строительство, реконструкцию и техническое переоснащение пунктов пропуска на Дальнем Востоке было выделено более 10 млрд руб. Работы планируется провести до 2024 г. включительно.

Евгений Никифоров, индивидуальный предприниматель (ранее занимал должность руководителя Центра развития экспорта Приморского края): «Логистика сегодня поломана, схемы только прорабатываются, стоимость транспортировки растет, что делает себестоимость многих ввозимых товаров неконкурентоспособной на российском рынке. Все это точно работает против предпринимателей, количество которых резко уменьшилось. Оставшиеся на рынке экспортеры, были вынуждены снизить свои объемы поставок и больше сфокусироваться на внутренний рынок». 

«У меня в текущем моменте импорт кофе прервался. Поскольку и раньше он не очень рентабельным был с такой логистикой, а теперь и вовсе неинтересно этим заниматься», — резюмировал один из ушедших из сегмента ВЭД предпринимателей Сергей Митрофанов. 

Застройщикам разрешили привлекать банковское финансирование 

Малоэтажное строительство в Приморском крае наращивает объемы. Спрос на загородные дома стабильно растет. Однако, заговорить о комплексном развитии территорий в разрезе малоэтажного строительства застройщики смогли только после введения нового закона о долевом строительстве, который теперь охватывает не только сегмент многоквартирных домов, но и индивидуальные жилые дома в малоэтажных жилых комплексах.

Малоэтажка в «долях»

Застройщики малоэтажных домов отмечают, что распространение проектного финансирования и возможность работы с эскроу счетами станет толчком в развитии комплексной застройке пригорода в Приморском крае.

«Здесь все по желанию застройщика. Есть возможность жилищного строительства без применения механизма счетов эскроу, но, думаю, большинство воспользуется банковским финансированием, — говорит застройщик малоэтажных поселков, директор компании «Моя земля» Алексей Дормидонтов. — Новый закон будет способствовать развитию комплексной малоэтажной застройке. Ранее застройщик мог рассчитывать только на собственные силы и средства, сейчас с помощью привлечения банковского финансирования, в первую очередь он думает, как построить дом, а не как его продать». 

Алексей Дормидонтов поясняет: в Приморье нет комплексного строительства малоэтажки. Это незанятая ниша, которую давно пора занять при наличии текущего спроса. И сейчас это стало возможно.

«Если государство будет и дальше поддерживать девелоперов по проектному финансированию с субсидированием ставки, оставляя льготные ипотеки покупателям, строительство будет расти. И с перенасыщенного городского рынка квартир будет отток покупателей в малолэтажку», — говорит девелопер. 

Евгений Гольдштейн, руководитель проекта Клубного комплекса «Хвоя», тоже уверен, что распространение действия закона о долевом строительстве в «малоэтажку» очень поможет застройщику, одновременно обезопасив покупателя. 

«Раньше мы не имели права привлекать к участию дольщиков. Новый порядок даст такую возможность. Раньше мы обязаны были построить здание на 80% минимальной готовности и только после этого его реализовывать. Новый закон регулирует порядок долевого строительство на начальной стадии возведении дома строительства. Это даст возможность застраивать территории комплексно, целыми поселками. А так как спрос на малоэтажное строительство стабильно растет, мы видим отличные перспективы в этом направлении», — отметил Гольдштейн. 

«Эконома» не будет, спрос – на «премиум» 

Спрос на загородную недвижимость не уменьшится даже в кризисное время, напротив, как заявляют застройщики он даже увеличился. Была короткая пауза в марте, когда рынок замер в ожидании, но сейчас все стабилизируется.

«Загородная малоэтажка — это отдельная ниша, которая всегда была востребована, люди всегда будут хотеть уезжать за город. Что касается сегментации, дома стоимостью до 15 млн рублей уже очень востребованы, на сегмент «премиум» и «бизнес» в ценовой категории выше 15 миллионов — всегда есть спрос. А вот массовой малоэтажной застройки «эконом класса» в ближайшее время в регионе не будет. Очень сложно строить в этом сегменте, выдерживая хоть какую-то маржинальность. К сожалению, в кризис богатые богатеют, бедные беднеют», — добавил эксперт. 

«Спрос на малоэтажку растет, особенно в сегменте «премиум». Владивосток приобрел статус столицы ДФО, и люди к нам переезжают не бедные – из того же Хабаровска, — пояснят Алексей Дормидонтов. — Всем хочется жить подальше от городского шума, в единении с природой, но при этом в домах повышенной комфортности. Поэтому спрос сейчас не на дешевое типовое жилье, а на то, что по стоимости выше среднего сегмента. Как в любой кризис люди хотят кушать, так в любой кризис есть категория людей, которая хочет жить хорошо. И эта категория беднее не стала».

Во-первых, за городом стоимость земли для застройщика в разы дешевле и ему однозначно выгоднее построить дом там. Кроме того, дешевле и проведение всех коммуникаций. В итоге себестоимость строительства гораздо меньше, чем многоквартирного дома, но ниже и маржинальность. 

«Относительно полезной площади на загородном земельном участке маржа ниже. Все смотрят на стоимость земли и самой коробке. Но домостроение необходимо оградить, самостоятельно подтянуть сети на один дом и так далее. При этом в многоквартирке работает эффект масштаба, где на 100 сотках можно возвести и продать 500 «квадратов», в малоэтажке так не получится», — отмечает Алексей Дормидонтов. 

Металл не виноват 

Будущее подорожание в малоэтажном строительстве очевидно, но то, на сколько станут дороже дома, зависит от целого ряда факторов. В их числе – изменение курса рубля, решение вопросов в логистике, а также реализация тех мер поддержки правительства, которые предприняты в части регулирования экспорта и импорта. Сезонный спрос и востребованность ипотеки также являются важными моментами, способными повлиять на стоимость жилья. 

Девелоперы уверяют, что скоро будет волна подорожаний на фоне удорожания строительных материалов.

Виктор Жариков, директор по развитию ООО «Металл-Инвест» согласен с тем, что удорожание может и будет, но только импортных: «Застройщики никак не могут поднимать цены, мотивируя, например, подорожанием металла. Наоборот, арматура уже падает в цене на 5 тыс. рублей еженедельно И тенденция удешевления продолжится. В марте металл скакнул сразу до 80 тыс. рублей в Москве, у нас еще выше — до 85 тыс. за тонну. Сейчас по Москве его стоимость уже упала до 66 тысяч, в Приморье — до 69 тысяч. Малоэтажное строительство подразумевает малую емкость металлопроката, там больше занимает отделка, фасаточные материалы, все то, что импортное. Сама стоимость металла в строительстве многоэтажного здания занимает процентов 15. Когда он дорожает даже на 50-60% на рентабельности строительства это сильно не сказывается».

«Рост цен на стройматериалы привел к удорожанию себестоимости строительства, но не критично. Когда наступает кризис, на него реагирует весь рынок недвижимости – и многоэтажное, и малоэтажное, и «вторичка». Сегодня идет удорожание везде. Например, собственник трехкомнатной квартиры решил расширить жилплощадь. Присмотрел жилье в новостройке. А там цены стали выше. Однако и стоимость его собственной «трешки» тоже выросла. Очевидно, что покупок на рынке жилой недвижимости станет меньше, но спрос критически не упадет. Как и цены на жилье не станут астрономическими», — подчеркнул Алексей Дормидонтов.