Метка: Застройщики

Все новые микрорайоны должны быть обеспечены не только социальными объектами, но и инфраструктурой для обеспечения пожарной и общественной безопасности

Об этом заявил председатель Госдумы Вячеслав Володин.

По словам спикера нижней палаты российского парламента, сейчас застройщики часто «забывают» о том, что должны строить не только жилые корпуса. Володин считает необходимым прописать в законе о комплексном развитии территории все обязанности застройщиков и региональных властей, которые должны не только выделить участок и обеспечить условия для его застройки, но участвовать в решении инфраструктурных вопросов. Застройщики, в свою очередь, будут точно знать, какие объекты должны быть в проекты и впоследствии возведены на территории комплексного развития.

По мнению спикера Госдумы, в каждом новом микрорайоне должны быть не только школа, детский сад и объекты для занятий спортом и отдыха, но и поликлиника, пожарное депо, отдел полиции и подстанция скорой помощи. 

«У нас как-то стали забывать о пожарной и общественной безопасности, оказании медицинской помощи в новым микрорайонах. Всё это должно там быть», – заявил Володин на пленарном заседании Госдумы.

Количество предложений от девелоперов на рыке можно назвать беспрецедентным

На рынке недвижимости Владивостока происходит крайне интересная ситуация. Количество предложений о продажах квартир растет, а покупателей нет. В то время как «вторичка» замерла в ожидании «лучших времен», девелоперы активно внедряют программы, стимулирующие спрос. Застройщики готовы даже брать расходы покупателя на содержание ипотечного кредита. Но пока большого ажиотажа даже такие меры не вызывают. Потому что сам «мыльный пузырь» искусственно раздутых цен на недвижимость во Владивостоке упорно не желает «лопаться».

Состояние «стояния»

Согласно аналитическим данным, которые предоставил Городской риелторский центр, за год объемы предложений на рынке вторичной недвижимости Владивостока упали на 11% при том, что количество предложений от девелоперов выросло баснословно — более чем на 60%. Стоимость жилья выросла в первом случае на 9%, во втором – на 13%. А этим летом рынок недвижимости, судя по числу размещаемых на сайтах объявлений предложений и отсутствии на них спроса, просто встал. Но риелторы так не считают.

«Рынок недвижимости сейчас все-таки скорее жив, чем мертв, — рассказал Директор ГК «Метры» Владимир Закурко. — В марте-апрели цифра ухода квартир со вторичного рынка доходила до 30-40%, в ситуации экономического кризиса и неопределенности многие поснимали объекты недвижимости с продаж. Дешевые квартиры тогда сразу раскупили, остались дорогие варианты. Сейчас рынок наоборот несколько стабилизируется». 

Президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная отмечает, что в Приморском крае предложений много, а вот спроса недостаточно: «Люди устали от неопределенности, не понимают, что будет дальше, надо ли инвестировать в недвижимость, я бы сказала рынок «замер в прыжке». 

«В марте-апреле новостройки стали более выгодным для покупки объектом недвижимости, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «Этажи» Валерия Бакун. — Сейчас спрос упал, но, если говорить в целом, интерес к первичному жилью растет уже несколько лет. Во-первых, на рынок заходят крупные девелоперы с интересными проектами. Во-вторых, программы господдержки ипотечных кредитов являются важной составляющей, подталкивающей к решению жилищного вопроса в пользу покупки первичного жилья. Сейчас инвестиции в первичный рынок рассматривают те люди, у которых уже закрыта потребность в собственном жилье, но есть возможность приобрести квартиру в ипотеку по выгодным ставкам». 

Безусловно, ситуация на рынке недвижимости ДФО прозрачна и понятна: в этом году как ни в каком другом акцент властей сделан на повышение покупательского спроса именно новостроек. Было выведено ряд новых предложений и снижены ставки на новостройки. 

«Это повлекло за собой очевидный провал в продажах на вторичном рынке жилья. Люди готовы зайти на покупку новостройки, но не могут, так как у них зависла продажа их собственной квартиры на вторичке. А там не покупают, потому что нет доступных инструментов. Но сейчас эта ситуация пусть медленно, но выравнивается и продажи на вторичном рынке жилья стабилизируются», — говорит генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп» Алексей Исаков.

«Изначально в марте после повышения учетной ставки и в ожидании возможного роста ставок по ипотеке на рынке новостроек был ажиотаж. Многие, кто планировал покупку в течение года постарались успеть это сделать в марте-апреле, пока банки держали ставки на старом уровне. Со второй половины апреля и до июня ставки по ипотеке увеличились, и рынок практически встал. Стабильный спрос в это время остался только на объектах бизнес-класса и комфорт плюс. Сейчас в новостройках растет и количество предложений, и активность покупателей, а цены пока стоят», — комментирует ситуацию директор «Городского риелторского центра» (ГРЦ) Сергей Косиков.

«То, что на рынке много предложений не говорит об его активности: спрос весьма скромный, покупают жилье сегодня редко, — поясняет директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов. — Но по сравнению с маем, когда по продажам у всех был полный провал, рынок все-таки оживляется».

По его словам, в июне, июле и августе уровень продаж примерно наполовину ниже, чем в феврале-апреле: «Но пока это не сильно беспокоит застройщиков, потому что все работают за счет проектного финансирования, сейчас есть возможность продлить график продаж. Плюс, все понимают – затишье временное, связано с летним сезоном. Вот в сентябре начнется борьба за клиента: аукционные мероприятия, снижения цен, выборочные продажи, компенсации ипотечных ставок в том числе за счет застройщика, и так далее». 

«Девелоперская» классификация

Интересная история происходит в разрезе классификации квартир. Класс «эконом» во Владивостоке фактически отсутствует. Зато «комфорта» и «бизнеса» много. Все дело в том, что, объявив дом категории «эконом», застройщику и стоимость «квадрата» придется устанавливать «экономную». А кому это надо?

«В большинстве случаев застройщики не готовы снижать цены и идут на хитрости — объявляют дома «эконом» классом «комфорт», «комфорт+» и устанавливают соответствующую цену», — говорит Олег Пикалов.

«Средняя цена в «экономе» и «комфорте» примерно одинакова — 160 тыс. за кв метр, «бизнес» — более 200 тыс. Понятно, что застройщикам выгодно строить «комфорт» и «комфорт плюс», потому что можно немного добавить характеристик и «дотянуть» цены до «бизнеса», — согласен с девелопером риелтор Владимир Закурко. 

Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов пояснил: «Жестких критериев по определению класса жилья до сих пор нет. Все на усмотрение застройщика: как он посчитает нужным, так и классифицирует свой объект. При этом, ни одна контролирующая организация не имеет полномочий обязать девелопера изменить статус дома, например, с «комфорта» на «эконом». То же происходит и в сегменте «бизнес-класса». Есть объекты, которые, по сути, относятся к категории «комфорт плюс», но позиционируются как «бизнес». Это дает возможность устанавливать соответствующие, выгодные застройщику цены».

«Спорная» цена

Что касается цен на недвижимость во Владивостоке, мнения экспертов совпадают только в одном: стоимость высокая. Конкретизируют ситуацию все по-разному. 

Так, Олег Пикалов отмечает, что спрос на первичку подогревается ДВ-ипотекой, но, по его мнению, рост предложения на рынке приведет к коррекции цен в сторону снижения: «Уже сегодня много новых проектов застройщики формируют по ценам дешевле, чем были этой весной. На рынок даже выходят предложения от 100 тыс. за «квадрат» и ниже». 

Сергей Косиков уверен, что класса «эконом» на рынке предостаточно. Просто цена на него — от 120 тысяч за квадрат, так уж застройщики «голосуют», нередко приравнивая такое жилье к «комфорту». А квартиры с готовым ремонтом продают от 140 тыс. рублей за квадратный метр. 

Президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная не согласна с коллегами: «У нас стоимость квартир с ремонтом – и на первичном, и на вторичном рынках – за 200 тыс. рублей. «Вторичка», самая дешевая, сейчас стоит от 140 тыс. за квадрат без ремонта. В то же время, самые дорогие на вторичном рынке — гостинки, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а не «первичке» на квартиры готовые с ремонтом ценник вообще неадекватный».

В одном эксперты солидарны: цена на квартиры во Владивостоке высокая. Но цены пока не поднимаются. Все ждут осени. 

«Стоимость квартир весной выросла, осталась высокой, но сейчас повышения нет. По цене «вторичка» и «первичка» примерно на одинаковом уровне. Если не придавать значение тому, что в квартиру от собственника можно сразу заехать и жить, а по новострою нужно еще вложиться в ремонт. Новый рост цен прогнозируем осенью», — говорит Владимир Закурко.  

«После резкого ажиотажа покупательского спроса весной рынок сильно просел, и цены на жильё начали падать по всей России. Не так значительно, но тем не менее такая тенденция наблюдается. Сейчас по стоимости прокатилась стагнация, пока цена не растет и не падает», — отмечает Алексей Исаков. 

По словам Марины Оборожной, в Приморье большого всплеска цен по рынку недвижимости в целом не было таких, какие ощутила на себе Московская и Ленинградская области. Вот в Центральной России действительно был резкий взлет цен из-за роста стоимости стройматериалов на «первичке», а «вторичка» просто подтянулась, но сейчас цены там тоже падают. 

«Конечно, в нашем регионе застройщиков и покупателей подбадривает дальневосточная ипотека, именно благодаря ей долгое время спрос превышал предложение. И сейчас, когда на рынок выходит очень большое количество проектов, спрос будет не только удовлетворен, но и превышен. Появились новые ипотечные льготные программы, в том числе, для учителей и врачей, и полагаю, много людей захотят ими воспользоваться, чтобы улучшить свои жилищные условия», — резюмировал Олег Пикалов. 

В Приморье темпы строительства малогабаритных квартир ускоряются. Но если в центральных регионах страны драйвером спроса на «однушки» и «студии» является цена, согласно логике «меньшая площадь – меньше стоимость», то во Владивостоке интерес рынка обусловлен единственным ярким фактором – «Дальневосточной ипотекой» 

Меньше — доступнее

По словам генерального директора ООО СЗ «Группа» Антона Чалова, «застройщики прекрасно видят, что востребован продукт, ограниченный суммой в 6 млн рублей, и формируют соответствующие предложения на рынке».

Коммерческий директор компании Edelweiss Яна Янкилевич отмечает, что однокомнатные квартиры и студии всегда были самыми популярным продуктом на рынке недвижимости: «Такой вариант жилья выбирают большинство покупателей новостроек. В основном это молодые семьи, люди, не состоящие в браке, а также граждане в возрасте, ближе к пенсионному, которые приобретают недвижимость для своих детей и внуков. Это категории людей, которые исходят из приемлемой площади и стоимости таких квартир. Так, в нашем строящемся жилом доме на Шилкинской, 34 соотношение однокомнатных квартир около 40% от общего количества».

Андрей Артамонов, директор департамента ГК «DNS Девелопмент», рассказал, что свой продукт застройщики могут называть по-разному: это может быть и студия или апартаменты 20 кв. м, или квартира площадью 36-38 кв. м, которые сейчас часто позиционируются как «евродвушки» или двухкомнатные смарт-квартиры. 

«Независимо от названия доля квартир малой площади высока, и это объясняется спросом на такое жилье. В этом случае сложно говорить о том, что клиенты действительно предпочитают жить в маленьких квартирах», — говорит эксперт.

Волшебный стимул 

Ключевым стимулом для покупки малогабаритных квартир во Владивостоке является программа «Дальневосточная ипотека», с этим согласны и девелоперы, и риелторы.

«Однушки» лучше другого жилья в новостройках подходят под лимиты по ДВ ипотеке и другим программам господдержки, — отмечает Сергей Косиков, директор «Городского риелторского центра» (ГРЦ). — А вот квартиры площадью 60-70 кв. м. уже требуют значительного первоначального взноса».

По словам Игоря Савельева, поэтому, более 80% сделок по однокомнатным квартирам происходит в рамках дальневосточной или семейной ипотеке: «Если средняя стоимость квадрата в городе 160 тыс./м2, а средняя площадь «однушки» — 40-45 квадратов, то средняя стоимость квартиры получается 6, 5-7 млн. Соответственно, чтобы купить квартиру большей площади, нужен будет больший стартовый взнос, который не каждому по карману. Вот и получается, что «однушки» более доступные для клиента с точки зрения первоначального взноса».

Галина Кравцова, руководитель отдела продаж АН «Авантаж», поясняет, что Дальневосточная ипотека как правило доступна для молодых людей возрастной категории до 36 лет, которые подходят под условия займа и стараются купить квартиру «пока возраст позволяет»: «Большинство однокомнатных в новостройках как раз вписываются в лимиты ипотеки. Интереснее ведь приобрести новую «однушку» за 6 миллионов под дешевый кредит, нежели старую «двушку» хрущевского типа — за наличку или используя банковские заемные деньги под 8% — ДВ-ипотека, напомню, на вторичный рынок не распространяется. Вот и все объяснение – «однушки» в новых домах пока еще продаются благодаря удобной льготной ипотеке».

Если говорить непосредственно о цене на малогабаритное жилье, в пересчете на «квадраты» оно значительно дороже больших квартир.

«Это связано и с себестоимостью, и со спросом. Но при этом цена целиком за квартиру ниже, чем стоимость жилья, которое большое по площади», —говорит Сергей Косиков.

Спорная история

Еще недавно, многие покупали квартиры в том числе с использованием ипотеки с целью выгодных инвестиционных вложений. Сегодня времена изменились.

«Инвесторам такие квартиры уже не совсем интересны. Если только как сохранение средств или для последующей сдачи в аренду, — отмечает Сергей Косиков. — Доходность таких вложений при текущем уровне цен будет в лучшем случае на уровне инфляции».

«С точки зрения инвестиции, покупка однокомнатной квартиры – спорная история. Слишком большой срок окупаемости. Даже если сдавать такую недвижимость в аренду по максимальной цене – тысяч за 50 в месяц — 12 лет только будешь возвращать свои деньги, а о пассивном доходе речь пойдет лет через 15 – не раньше», — согласен Антон Чалов.

«Прежние инвестиционные приоритеты, работающие по схеме «купил жилье — сдал в аренду — отбил деньги — заработал» не действуют. Сегодня долгосрочная аренда очень сильно просела и покупать квартиру с целью окупить вложения и заработать – нецелесообразно. Представим покупку «однушки» за 7 млн, куда нужно еще вложить еще миллион в ремонт, а потом сдавать за 23 тыс. рублей в месяц – «овчинка выделки не стоит», — резюмирует Галина Кравцова.

Яна Янкилевич, с одной стороны, признает, что проекты компании Edelweiss рассматриваются покупателями не с целью инвестиций, а с расчётом на улучшение своих жилищных условий, а с другой стороны, уверяет, что у других застройщиков большинство людей приобретают однокомнатные квартиры с целью инвестиций:

«Мы, скорее, исключение из правил, так как большинство жилых комплексов на рынке Владивостока идут по более простому решению и ориентируются на максимальный спрос. Они закладывают в проект огромное количество однокомнатных квартир площадью до 36 кв. м. Это дополнительно стимулируется Дальневосточной ипотекой и получается, что большинство людей приобретают однокомнатные квартиры чтобы инвестировать, а именно для последующей перепродажи или сдачи. Такие проекты как правило имеют невысокие требования к комфорту, а от этогог и более доступную стоимость».

Интересно, что Антон Чалов заявляет о начале веяния нового тренда в строительстве – выходе на рынок жилых комплексов из расчета на покупателей самой разной платежеспособности: «Проектируются дома, в которых могут присутствовать совершенно разные квартиры. Их может купить и человек среднего достатка, и тот, у которого есть возможность получить ипотечный займ, и просто обеспеченный потребитель. И наша компания тоже, проанализировав рынок и убедившись в перспективах этого направления, проектирует именно такой жилой комплекс».

При этом, Галина Кравцова убеждена, что на рынке продажи недвижимости сейчас очень сильная стагнация: «Однушки» еще покупают из-за ипотек, а вот в целом, в остальных сегментах продаж нет от слова «совсем». Вплоть до того, что застройщики стали продавать квартиры по схеме «минус миллион» — на сайте указана одна цена, например, 6 млн, а по факту — готовы продать за 5 млн. И это неудивительно. Сейчас наступила эра покупателя, который может предложить торг, словно на вещевом рынке, и сказать «за эту сумму я не готов купить, а за эту готов». Прежде чем вложить средства в жилую недвижимость, современный человек хорошенько взвесит все «за» и «против».

Строительный рынок Дальнего Востока стал настолько высоко маржинальным, что привлек внимание федеральных девелоперов. В Приморский край уже зашли три компании: ПИК (ООО «Инвестиционные решения»), «Девелопмент-Юг» и «Талан», которые приступили в этом году к реализации масштабных проектов во Владивостоке. По словам экспертов, мощная конкуренция, которую создадут «гиганты» между собой, будет «на руку» приморцам – увеличится количество предложений на строительном рынке, стоимость «квадрата», наконец, возможно, начнет снижаться. Однако, местные девелоперские компании сдаваться не собираются, напротив, в этом году заявлено несколько десятков тысяч новых проектов с выходом на рынок в 2022-2024 годах. При этом, очевидно, без модернизации в строительстве, внедрении новых технологий и пересмотра подходов к менеджменту и маркетингу приморским игрокам не обойтись. Это все понимают, но далеко не все готовы к таким переменам

В Минстрое России обсуждается возможность обязательного перехода строительной отрасли на цифровые технологии BIM уже с 1 января 2022 года. Однако сегодня девелоперы, самостоятельно применяющие в строительстве новые технологии, уже выделяются среди компаний-застройщиков качеством объектов, скоростью их возведения без ущерба для этого качества и, соответственно, более сжатыми сроками окупаемости проектов. Речь пока идет о крупных застройщиках, у которых в отношении технологических подходов строительство на более высоком уровне, чем у местных компаний.

Приморские девелоперы активно взялись за разработку и внедрение новых процессов в строительстве. Они считают, что это поможет им выйти на еще более качественный уровень, а также снизить себестоимость строительства и ускорит строительные процессы.

В частности, строительное сообщество в Приморье задумывается об использовании BIM.

BIM-технологии (BIM — Building Information Modelling, информационное моделирование зданий) — это современный способ проектирования зданий. Проектировщики создают модель будущего сооружения и наполняют ее данными. Конструкции, коммуникации, любые технические параметры — BIM-технологии помогают собирать, структурировать и получать всю информацию о проекте.

Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп пояснил: «Приход федеральных игроков — это благо для строительного рынка Приморья. Повышается конкуренция, появляются новые услуги, новые предложения на рынке жилья. Эти компании используют автоматизацию в своих процессах, что подстегивает местных застройщиков к саморазвитию. В итоге я вижу, что в недалеком будущем у нас стабилизируются цены на жилье, и оно станет более доступным». 

Исаков конкретизировал, что под автоматизацией он понимает, в первую очередь, использование непрерывности на всем протяжении строительного проекта от задумки до сдачи дома и его дальнейшей эксплуатации. 

«Отчасти здесь применяется BIM технология, которую наши проектировщики уже используют для своей работы. Но ее можно применить и на других этапах. Так Минстрой уже обязал компании, работающие по госконтрактам использовать BIM в своей работе. Это ускоряет ряд процессов в работе и снижает себестоимость, в конечном счете», — рассказал генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп. При этом, он подчеркивает, что на первом этапе для всей отрасли будет сложно перейти на полную автоматизацию. 

«Все привыкли работать по-старому, а использование современных методов заставляет не только проходить обучение как использовать новые технологии, но и приобретение, и внедрение новых методов автоматизации также процесс дорогой и не быстрый, — говорит Алексей Исаков. — То есть для применения автоматизации в строительстве нужно желание и воля руководства, учредителей – только тогда можно ожидать сдвигов. Несомненно, я планирую внедрение и BIM и мобильного стройконтроля у себя в компании, но это будет не завтра». 

Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов также уверен, что с заходом федеральных игроков на строительный рынок Приморья конкуренция у застройщиков увеличится: «Соответственно, нужно будет повышать качество вводимых в эксплуатации домов и внедрять новые технологии, которые применяются при строительстве. Мы уже проектируем все свои проекты с применением технологии BIM и внедряем их на всех своих объектах».

Директор крупной девелоперской компании (на условиях анонимности) пояснил: «У нас ест свои собственные подходы в строительстве и даже более интересные чем у федеральных девелоперов. Раскрывать секреты, конечно, не буду. Скажу только, что, безусловно, с приходом девелоперов-гигантов конкуренция на рынке станет сумасшедшей, и выжить в таких условий без внедрения новейших технологий и собственных уникальных подходов будет невозможно». 

В целом, девелоперы уверены, что форсирование строительной отрасли к применению BIM и мобильного стройконтроля в итоге даст положительный эффект как по цене за квадратный метр, которая обязательно снизится, так и по качеству и срокам выполнения работ. Так некоторые компании, применяющие мобильный стройконтроль, обещают снижение сроков реализации до полугода и повышению эффективности строительства на 15%. 

«Это конечно стимулирует к поиску возможностей как это реализовать у себя. После продолжительных разговоров с разными сторонами (мастера, прорабы, инженеры, директора по строительству и учредители) стало понятно, что все понимают пользу этих новшеств, но при этом никто не хочет добровольно соглашаться на их применение. 

«Давайте лучше в Excel, по-старому», — вот один из ответов, которые я слышал», — пояснил Алексей Исаков. 

Ранее между москвичами и рабочими произошла потасовка

Жители московского района Перово продолжают бороться с застройщиками домов по программе реновации. По словам активистов, на сегодняшний день для будущего строительства на 2-й Владимирской улице якобы снесли здание детского сада, а также вырубили 166 деревьев и 817 кустарников.

12 июля состоялась встреча москвичей с представителем управы района. Активист Николай Кавказский, присутствовавший на встрече, рассказал, что в управе пообещали направить очередной запрос по данной ситуации.

Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы уже проводил обследование территории строительства и заключил, что вырубка деревьев осуществляется на основании положительного заключения Мосгосэкспертизы и разрешения на строительство, выданного Мосгосстройнадзором. Об этом говорится в ответе руководителя ведомства Антона Кульбачевского на обращение депутата Мосгордумы Виктора Максимова.

Вместе с тем жители Перово провели осмотр строительной площадки между домами 18, 20, 22 по улице Утренняя. Ранее, по словам Николая Кавказского, там могли уничтожить сквер на 368 деревьев.

«На этом месте разверзлась точечная застройка в виде четырех унылых башен в 27 этажей. Строительство идет впритык к дому, создавая сильный шум и подземные толчки. Жить в этом грохоте невозможно. Но люди вынуждены терпеть эту какофонию практически круглосуточно. Голова начинает болеть сразу. Это я ощутил сам, находясь на месте», – поделился политик.

Ранее попытка жителей Перово пройти на территорию стройки реновационных домов обернулась потасовкой между москвичами и рабочими. По словам присутствовавшего на месте депутата Мосгордумы Сергея Митрохина, в сторону жителей был применен газовый баллончик. Парламентарий отметил, что инцидент был зафиксирован сотрудниками полиции, а работы были временно приостановлены.