Метка: Жилье

Средняя цена за «квадрат» недвижимости выросла на 3,4% в октябре. Теперь она составляет 122 095 рублей. В ТОП-10 по темпам подорожания жилья попали такие города, как Симферополь, Владимир, Архангельск, Кемерово и Новокузнецк. Челябинск занял первое место. Об этом сообщает издание «Сибдепо»

Почему растут цены на жилье, характерно ли это только для регионов, а также как обстоят дела с арендой на первичном и вторичном рынках?

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова рассказала изданию iView, что стоимость квартир поднялась по всей стране. По ее словам, есть две причины этой тенденции.

«Лето и осень выдались «горячими»: среди населения вырос спрос на недвижимость. Главная причина ускорения – денежно-кредитная политика ЦБ и рост ключевой ставки, поэтому граждане стали чаще брать ипотеку. Также поспособствовало и изменение курса валют: рост доллара стимулирует потенциального покупателя быстрее приобретать недвижимость. С одной стороны, высокий курс позволяет купить квартиру лучше, просторнее, выше классом, в более интересной локации; а с другой, за пиковым ростом часто следует откат назад, что сейчас и происходит, поэтому покупатели хотят получить максимальную выгоду», — рассказала Ирина Доброхотова.

Она также подтвердила и рост стоимости аренды. Эксперт считает, что релоканты и иностранные специалисты сыграли здесь не последнюю роль.

«Если вы посмотрите на Москву, то увидите, что за последние месяцы предложение сократилось почти вдвое и находится на минимальных значениях. Естественно, собственники воспользовались этим и подняли цены. Это связано с тем, что напряженность в обществе из-за пандемии и событий 2022 года стала меньше: в крупные города едут студенты и иностранные работники. Также в свои квартиры возвращаются и релоканты, что тоже сокращает объем предложения», — отметила Ирина Доброхотова.

Аналитик Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Ламин, комментируя ситуцацию изданию iView, рассказал, что стоимость недвижимости шла вверх постепенно, эта тенденция началась еще в январе из-за относительной доступности ипотеки.

«Вторичный рынок сейчас растет в цене из-за резкого повышение ипотечной ставки. В свою очередь спрос на новостройки поддерживается льготными программами», — отметил аналитик.

Однако есть вероятность того, что рынок будет корректироваться в сторону снижения. По обычной ипотеке ставки растут, а перспективы продления льготной — пока минимальны. Константин Ламин допускает, что «вторичку» может ожидать «охлаждение» спроса. При этом интерес к «первичке» будет зависеть от продления льготных программ. По его словам, если льготы уберут, то будет более серьёзная коррекция цен, чем на вторичном рынке: минимум около 10–20%. Также от ипотечной ставки зависит и стоимость аренды. Как только она снижается, то больше людей предпочитают покупку вторичного жилья. Это же снижает и спрос на аренду новостроек, добавил эксперт.

«Сейчас мы видим ровным счётом обратное: резкое повышение ставок. В итоге люди откладывают покупку и выбирают съемное жилье. Возвращение россиян, которые уехали в прошлом году, также влияет на стоимость аренды», — заключил аналитик.

Доступность приобретения квартир в среднем в российских регионах снижается. В рейтинге регионов по доступности жилья-2023 (оценивается ситуация на начало года) от «РИА Рейтинг» Тамбовская область заняла 69-ое место. Тамбовской семье, чтобы накопить на квартиру, надо работать 8,3 года. Ситуация за год ухудшилась — в начале 2022 года на решение жилищного вопроса ушло бы 6,6 лет, утверждают исследователи. Средняя стоимость квартиры площадью 60 кв. м на начало 2023 года составляет 4,3 млн руб. (стоимость квартиры ниже, чем среднероссийская (5,1 млн руб.)

В Центральном федеральном округе Тамбовщина поставила, согласно этому рейтингу, антирекорд. В европейской части России в целом хуже ситуация только в национальных республиках, Пскове, Крыму и Краснодарском крае.

Согласно данным Тамбовстата, за 2022 год число квартир в регионе практически не увеличилось. На конец этого года жилищный фонд в Тамбовской области составил 32,9 млн кв. м общей площади жилых помещений и увеличился по сравнению с 2021 годом лишь на 0,6%.

Как сообщало издание «Нос, Тамбовский регион за 2022 год среди регионов России лидировал по снижению площади введенного жилья — объемы снизились на 47,4%.

Денежные доходы населения области в январе-декабре 2022 г., по данным статистиков, составили в расчете на душу населения 33 тыс. рублей против 30 тыс. руб. в 2021 году. Реальные доходы на душу населения, по оценке, в IV квартале 2022 года в сравнении соответствующим периодом предыдущего года увеличились на 0,5%, в январе-декабре 2022 года, напротив, снизились на 2,3% по сравнению с 2021 годом.

Любопытно, что три года назад, согласно рейтингу, средняя тамбовская квартира была вдвое дешевле (среднее двухкомнатное жилье оценивали в 2,1 млн руб.), однако доступность крыши над головой кардинально лучше не была — семье требовалось 7 лет и 7 месяцев, чтобы ее купить. Тогда Тамбовщина по показателю доступности жилья была на 56-ой позиции.

Чуть лучше тамбовской в 2023 году ситуация, к примеру, во Владимирской области (59 строчка рейтинга по России), однако применительно к оценке этого региона СМИ заподозрили экспертов рейтинга в нестыковках. На начало 2023 года владимирской семье необходимо копить на квартиру 7,2 года (в среднем жилье площадью 60 кв. м стоит в регионе 4,7 млн руб.). Год назад, по данным рейтингового агентства, этот срок был короче — 5,9 лет. Налицо как будто падение покупательной способности населения за года, однако такие выводы придется корректировать, если посмотреть прошлогодний рейтинг. В 2022 году в аналогичном исследовании «РИА Рейтинг» Владимирская область, напоминают СМИ, была на 52 строчке общероссийского рейтинга и для покупки квартиры среднестатистической семье тогда требовалось примерно 8,5 года (а не 5,9, как сообщается сейчас). Средняя квартира стоила тогда 3,6 млн руб. То есть, по этим данным, жилье подорожало за год, но стало вроде бы доступнее.

Авторы рейтинга признают, что потенциальная доступность жилья для семей с одним ребенком в первом квартале 2023 года снизилась в большинстве регионов. Минимально возможный срок, за который можно было бы накопить на типовую двухкомнатную квартиру, по сравнению с прошлым годом вырос в 77 российских регионах.

Цены за год выросли в 75 регионах РФ и только в девяти — снизились. Ссылаясь на Росстат, «РИА Рейтинг» отмечает, что наибольший рост цены произошел в Ленинградской области, где средняя цена за один кв. м на вторичном рынке по отношению к первому кварталу 2022 года взлетела на 77%. Любопытно, что в тройку российских регионов- рекордсменов по удорожанию типового жилья на вторичном рынке неожиданно попала Республика Хакасия, где средняя цена квадратного метра за год увеличилась в 1,5 раза. 

Хакасские эксперты в конце 2022 года отмечали, что на покупку квартиры стоимостью чуть более 4 млн руб. жителю Хакасии придется откладывать не менее 6,4 лет. Причем купить недвижимость в республике становится все труднее. Три года назад срок накопления финансовых средств на приобретение жилья был меньше — 5 лет. За этот период средняя заработная плата в Хакасии увеличилась с 43,7 до 52,1 тыс. руб. – в 1,2 раза. Жилье, по данным портала «Мир квартир», подорожало сильнее: с 2,5 до 4 млн руб. – в 1,6 раза.

Несмотря на падение покупательской активности, на рынок недвижимости Приморского края выходит все больше достаточно дорогих проектов сегмента «комфорт» и «комфорт+». Кто покупает квартиры в нынешних условиях и для кого они строятся?

В Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» рассказали, что по шкале востребованности среди покупателей «бизнес-класс» составляет всего 10% от рынка. По спросу на жилье «комфорт» новостройка лидирует: до 70% рынка реализуется в ипотеку с господдержкой, и около 20% — это обычная ипотека. Остальное – «вторичка». Таким образом, новые дома у населения в приоритете, поэтому девелоперы и продолжают наращивать строительство. Причем, практически все проекты позиционируются девелоперами как «комфорт» или «комфорт+» и ни одного «эконома».

«Только за прошлый год в сегменте класса «комфорт» количество сделок заметно увеличилось, а в классе «стандарт» снизилось. Девелоперы знают о сложившихся трендах и будут выводить на рынок те предложения, которые актуальны для покупателя», — говорит директор ГРЦ Сергей Косиков.

«Дело в том, что на рынке давно нет четкой классификации жилья», — отметил директор ООО «СЗ «Акватория», Алексей Безгодков. По его словам, разделение идет на простой «эконом», середнячок «комфорт» и дорогое жилье – «бизнес» «премиум»: «Сегодня массовый сегмент — это как раз жилье класса «комфорт», которое и есть, по сути, «эконом», просто называть его «экономом» не хотят. Практически вся застройка в этом сегменте работает. Речь идет о простых домах, с хорошим и понятным набором опции. «Советские» панельки никто не строит, так как их никто не покупает». 

Безгодков рассказывает, что основной приобретатель квартир сегодня – это так называемый «средний класс», который использует в качестве оплаты целиком или частично ипотечный займ – благо, программ с льготной поддержкой много. «И люди, перед тем как влезть в ипотечную кабалу, хорошо продумывают такую покупку. Поэтому девелоперы сегодня конкурируют качеством, а не ценой», — рассказал застройщик. 

По словам президента Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марины Оборожной, средняя цена на квадратный метр в новостройках Владивостока по-прежнему выше 200 тыс. рублей. 

«То есть, покупая квартиру в ипотеку, человек должен рассчитывать, что ежемесячно он будет отдавать банку порядка 50-60 тыс. рублей. Как правило, еще потребуется около миллиона чтобы сделать ремонт. Это большие затраты, но альтернативы как правило нет. Для большинства жителей кредит — это единственная возможность приобрести комфортное жилье. Поэтому те семьи, которые обращаются за ипотекой, особенно той, что с господдержкой, ищут пусть подороже жилье, но максимально качественное. Отсюда и спрос», — говорит Оборожная.

Вышеуказанные цифры по расходам дают право предполагать, что доход людей, способных на такие издержки, должен составлять около 200 тыс. рублей ежемесячно. Согласно статистике, средняя зарплата в крае как раз и составляет размер ежемесячного платежа – около 60 тыс. рублей.

Но застройщики утверждают, что проблем с покупателями нет, что сложности как раз с качественным жильем, а ведь чтобы построить качественно нужно вложиться в эту стройку. Отсюда – высокие цены. Замкнутый круг. 

«Конечно, пока есть банки и ипотеки – покупатели у застройщиков будут», — говорит Марина Оборожная. — Но тех, кто приобретает жилье класса «премиум» — по пальцам пересчитать, и большинство из них выходят на загородный рынок недвижимости. Город им уже не интересен. А вот представителей малого и среднего бизнеса достаточно много. Именно им интересен сегмент «комфорт», потому что как правило государственные ипотечные программы – в зоне их доступа. Я говорю о ДВ ипотеке, «Семейной» и так далее».

Согласно цифрам, предоставленным Городским Риэлторским Центром (ГРЦ), более половины всех сделок у девелоперов составляют одно-и двухкомнатные квартиры. Спрос на квартиры-студии и трехкомнатные квартиры стабильно колеблется в пределах 15-17%.

«Количество сделок с новостройками которые совершают жители Владивостока очень невелико – всего 2%. Чаще всего жилье в новых домах в рамках ипотеки приобретают иногородние жители и как правило они выбирают качественные квартиры. Более того, я уверен, что и дальше, несмотря на рост стоимости, квартиры во Владивостоке будут востребованы не самые дешевые», — сообщил Сергей Косиков. 

В Госдуме зарегистрирован законопроект, согласно которому налоговый вычет предлагается распространить на расходы по аренде жилья

Налоговый вычет – это сумма, на которую при наличии оснований уменьшается налогооблагаемая база НДФЛ. Сейчас налоговые вычеты уже применяются, например, за физкультурно-оздоровительные, образовательные, медицинские услуги и др.

Авторы законопроекта констатируют, что в нынешней экономической и геополитической ситуации проблема оплаты аренды жилья приобретает особую остроту: люди в поисках работы часто меняют место жительства, ипотека стала менее доступной, а цены на съемное растут.  Всего, по их данным, в России арендует жилье 5,7 млн семей.

При этом, как отметила аналитическая компания BusinesStat, средняя стоимость аренды жилья в России составляет 19 тыс. рублей в месяц, тогда как средняя зарплата по РФ – чуть более 40 тыс. рублей. Иными словами, наши люди тратят почти половину своих доходов на съем жилья.

Поэтому законодатели предлагают расширить применение налоговых вычетов и на отношения аренды жилья в пределах уже установленного порога такого вычета – не более 120 тыс. в год. 

«Для получения нового вычета налогоплательщику будет необходимо предоставить договор найма жилого помещения, а также документы, подтверждающие его фактические расходы по этому договору», — сказано в пояснительной записке к законопроекту.

По мнению авторов, введение налоговых вычетов не только поддержит россиян, снимающих жилье, но и будет способствовать легализации рынка арендного жилья. По оценкам экспертов, сейчас 90% арендодателей работают в «тени».

Ранее «Московские ведомости» сообщили, что малообеспеченные должники за услуги ЖКХ возможно смогут снова пользоваться субсидией, отмененной с начала 2022 году.

Рынок жилой недвижимости в России, похоже, начал демонстрировать признаки некоторой стабилизации. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные обнародованной сегодня статистики об ипотечных консультациях

Как рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова, за последнюю неделю апреля спрос на эти услуги вырос сразу на 45% в сравнении с первыми тремя неделями месяца. При этом данный показатель является средним по всей стране, а крупные города демонстрируют всплеск интереса к ипотеке в гораздо больших масштабах, чем Россия в целом. Так, в Новосибирске, Екатеринбурге, Тюмени, Ростове-на-Дону и ряде других мегаполисов спрос на ипотечные консультации вырос в полтора раза и более, по Москве — в 4,2 раза в сравнении с предыдущими неделями. Решетникова объяснила такую динамику тем, что бизнес и власти принимают ряд мер для поддержания рынка недвижимости – банки постепенно снижают ставки по ипотечным кредитам, крупные застройщики запускают собственные программы субсидируемого кредитования, а государство установило ставку по льготной ипотеке на уровне 9%. 

«Многие люди понимают, что самый выгодный момент для покупки на переходном этапе от высоких ипотечных ставок к более низким, когда рынок еще не начал реагировать на повышение доступности заемных средств ростом цен, поэтому стараются как можно раньше подать заявку, получить одобрение и начать подбор подходящего объекта», — констатировала эксперт. Однако нужно помнить, что консультирование по вопросам ипотеки – это ещё не сама покупка квартиры, поэтому об увеличении реального спроса на недвижимость пока говорить, по всей видимости, преждевременно.

Ещё в середине марта большинство экспертов заговорило о серьёзном проседании рынка жилой недвижимости, причём этот процесс, скорее всего, окажется достаточно затяжным и может продолжаться полтора-два года. Главные факторы, тянущие вниз этот сегмент рынка, – экстремально высокая ставка рефинансирования ЦБ и, соответственно, высокие ставки по кредитам, а также общая экономическая неопределённость и, наконец, стагнация либо даже падение доходов граждан. Участники рынка отметили кратковременный взлёт спроса на квадратные метры в конце февраля и начале марта, когда часть покупателей ускорила процесс покупки жилья, стремясь поскорее вложить свои накопления перед надвигающимся кризисом. Но затем спрос пошёл на спад. Ориентируясь на итоги предыдущих кризисов 2008 и 2014 годов, старший аналитик компании Esperio Антон Быков ожидает очень значительного уменьшения спроса на жильё всех категорий. К лету продажи могут снизиться даже на 50%. «И новостройки, и вторичное, и элитное жильё, и более бюджетные варианты будут падать примерно одинаково — на 30–35% в рублёвых ценах», — говорит Быков. Долларовые цены могут упасть на 35-40% примерно до уровня 2005 года. Представители рынка вторичного жилья, где цену определяют частные продавцы, а не крупные застройщики, заметили, что покупатели в марте придерживались двух основных стратегий – либо побыстрее завершить сделки и защитить свои сбережения, либо, напротив, поставить процесс поиска недвижимости на паузу и подождать большей определённости. Тем, у кого есть такая возможность, аналитики советуют как раз подождать и не спешить с покупкой.

Период панических настроений и полной неопределённости в экономике вроде бы остался позади, а ставки в банках начали потихоньку возвращаться к адекватным значениям, но вот уверенности у потенциальных покупателей жилья не прибавилось. Об этом, в частности, говорят последние свидетельства московских риелторов. В Москве и спрос на недвижимость, и цены традиционно были самыми высокими, поскольку многие хотят жить именно там. Но сейчас всё иначе. В последние дни апреля риелторские агентства по-прежнему подтверждают, что желающих продать квартиру в столице гораздо больше, чем приобрести. Специалисты отмечают, что покупают жильё либо люди, которым оно срочно необходимо, либо очень уверенные в завтрашнем дне, а таковых сейчас немного. Рынок вторичного жилья избавляется от чрезмерно завышенных цен. Более того, многие продавцы вынуждены предлагать большие скидки, чтобы хоть кто-то заинтересовался их предложением.

Что касается новостроек, то здесь ситуация значительно сложнее. На цены новых квартир влияет целый ряд факторов, причём далеко не все из них играют на понижение стоимости. Во-первых, у девелоперов чисто технически возможность предлагать жильё по более низким ценам очень ограничена. Компании не могут продавать недвижимость ниже себестоимости, а сейчас в России сильно выросли цены на стройматериалы. К тому же общие темпы инфляции тоже растут, к концу года она может достичь 22%, что также толкает номинальные рублёвые цены вверх. Наконец, девелоперы и сами своими действиями способствуют поддержанию цен на высоком уровне. Они замораживают многие проекты по возведению жилых зданий, что должно предотвратить сильное превышение предложения над спросом. Но противоположные факторы, кажется, пока всё-таки перевешивают. Всё дело в платёжеспособном спросе, который сейчас подвергается большому риску. Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев считает, что цены на квартиры в новостройках к концу года вряд ли смогут возобновить рост и при наилучшем сценарии будут колебаться около нынешних значений. А если под давлением санкций и внутренних проблем общий спад экономики усугубится, то и дальнейшее падение стоимости жилья неизбежно.

Способны ли повлиять на ситуацию разные виды льготной ипотеки, которые сейчас позиционируются государством как один из лучших методов решения проблемы? Мнения на этот счёт неоднозначны. 

Ипотечные ставки действительно играют определяющую роль в ценообразовании на рынке жилья. Четыре покупателя из пяти берут квартиры в ипотеку, а значит общий спрос от ставок зависит напрямую. Сейчас и сами застройщики в сотрудничестве с банками предлагают субсидируемые ипотечные программы под 6-7 процентов годовых, а по госпрограмме льготной ипотеки с 1 мая ставки снизились с прежних 12 до 9%. По этой программе кредиты можно взять на покупку жилья стоимостью до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн в Москве. Но эксперты называют льготную ипотеку полумерой, способной лишь сгладить, но не предотвратить падение рынка жилья. «Заработная плата не увеличивается, инфляция высокая — эти факторы привели к подорожанию потребительской корзины. Все это не способствует возможностям домохозяйств добавлять к расходам еще и ежемесячные платежи по ипотеке. На фоне сложной геополитической обстановки падение спроса может продолжиться и составить 30-40%», — объясняет директор управления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Иначе говоря, пока не будут устранены первопричины нынешнего общеэкономического кризиса, никакая льготная ипотека вопрос не решит.

Таким образом, специалисты расходятся лишь в конкретных цифрах, но общий вектор прогнозирования остаётся единым – рынок жилой недвижимости ждёт затяжной спад. О том, что именно сейчас настал самый выгодный момент для покупки квартиры, а потом спрос и цены начнут восстанавливаться, говорить не приходится. Этот сценарий выглядит чересчур оптимистичным. Если у кого-то уже есть деньги на покупку жилья, и он уверен, что эти средства никуда не денутся, в недалёком будущем такой покупатель наверняка сможет найти для себя ещё более выгодные варианты, чем сейчас.