Метка: ипотека

По данным СМИ, в последние месяцы на российском рынке льготной ипотеки сменился лидер среди программ. Ранее самой популярной среди россиян была программа семейной ипотеки, однако сегодня главным «хитом» стало льготное кредитование на новостройки, из-за чего они пользуются буквально ажиотажным спросом среди граждан.

Как зафиксировала еженедельная статистика компании-оператора льготных программ «Дом.РФ», с начала июля 2023 года российские банки начали выдавать по льготной программе под 8% годовых больше кредитов, чем по семейной ипотеке. До сих пор семейная ипотека была максимально популярной среди граждан России. Сейчас по льготному кредитованию на покупку квартир в новостройках выдается значительно большее количество ссуд (в последнее время — до 537 ссуд в неделю).

Напомним, льготная ипотека позволяет получить в банке кредит по ставке не более 8% для покупки квартиры на первичном рынке недвижимости или для строительства жилого дома. По семейной ипотеке ставка не превышает 6% годовых, но она действует только для семей с детьми, желающих приобрести жилье в новостройках.

По данным специалистов «Сбербанка», который занимает более половины ипотечного рынка в стране, в последние два-три месяца практически каждая пятая ссуда выдавалась на условиях льготной ипотеки. 

По мнению экспертов рынка, причиной стали несколько факторов. Во-первых, это заметный рост интереса граждан к частным домам, а также масштабная законодательная реформа, проведенная государством. Так, в последнее время власти расширили действие целого ряда льготных программ и смягчили условия для выдачи ипотеки. Кроме того, у россиян-ипотечников появилась возможность выбирать, каким именно способом строить дом — с подрядчиком или самостоятельно. 

Как сообщила изданию iView глава департамента управления имуществом Минобрнауки России Елена Грудинина, сегодня ипотека в России переживает настоящий бум, и это – устойчивая тенденция. 

«Сегодня ипотека остается лидером рынка розничного кредитования, благодаря ей объемы выданных кредитов выросли как минимум на 20%. При этом процент одобрения банками ипотечных заявок от граждан сохраняется примерно на уровне 2022 года, когда банки удовлетворяли 58-60% заявок, — отметила аналитик. — Большую роль в активизации выдачи ипотеки сыграл предыдущий год, когда только во второй половине 2022 года банки выдали максимальное количество ипотек за всю историю рынка — чуть меньше, чем на 700 млрд рублей».

При этом, по оценкам аналитиков, в этом году на ипотечном рынке однозначно сменился тренд. Так, в 2022 году на покупку жилья во «вторичке» банки выдали 730 тысяч ипотечных кредитов, а на первичном — 410 тысяч. Сегодня же спрос на жилье в «первичке» намного превышает прошлогодний, а популярность вторичного жилья, наоборот, упала — в целом, спрос на него снизился на 32% в сравнении с 2022 годом. 

«Кроме того, рост популярности ипотеки объясняется изменениями в льготных программах и нормативной базе Банка России. Так, были продлены все основные льготные программы, и многие россияне перестали бояться того, что они закроются. Несмотря на то, что в 2023-м году ставка по программе льготного кредитования новостроек немного выросла (с 7 до 8%), банки предложили специальные кредиты по этой программе, с реальной скидкой от официальной ставки, — указала Грудинина. — Кроме того, в этом году стало невозможно повторное и многократное использование льгот. Теперь нельзя получить два кредита на две квартиры сразу — банки дают строго один кредит в одни руки. Зато серьезно расширен список льготных категории в семейной ипотеке — сейчас этой программой могут воспользоваться семьи с двумя детьми до 18 лет. Есть и еще пара характерных трендов — так, были сокращены программы многих банков и застройщиков, в которые были заложены заниженные ставки. При этом на рынке вторичного жилья наблюдались самые высокие за последние пять лет ставки — порядка 20—24%».

Как говорят эксперты, лидерами ипотечного кредитования остаются те же банки, которые входили в топ-10 и раньше. Так, на долю Сбера пришлось 53% всего объема выдач, за ним следуют ВТБ с 20% рынка и «Альфа банк». 

«В целом, рынок льготного ипотечного кредитования сегодня упорядочился, с него ушли ажиотаж и напряжение, спровоцированные геополитическими изменениями февраля 2022 года. Важно и то, что государство сохранило доступность льготных программ для широких слоев населения РФ. Их влияние на рынок сегодня весьма велико, — отметила Грудинина. — Впрочем, тут есть и дополнительные факторы. Сейчас в большинстве льготных программ ипотеки минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости квартиры. Однако Центробанк РФ давит на банки с тем, чтобы первоначальный взнос был выше 20% — это позволит «отсечь» тех заемщиков, которые берут ипотеку с высоким риском с ней не справиться».

По словам собеседницы издания, на рынке новостроек до конца нынешнего года будут популярны самые разные формы стимулирования покупателей — всевозможные рассрочки, специальные графики выплат и т.д. 

«Думаю, некоторые банки начнут выдавать гражданам дополнительные кредиты на первоначальный взнос. А также будут давать людям возможность включить дополнительные расходы в тело кредита, или отсрочить первоначальный взнос на срок до года. Общая идея всех этих шагов, внушаемая потребителю — «пока не пользуешься квартирой, платишь меньше». Скорее всего, осенью подобных акций будет много, так как и застройщики, и сами банки хотят сохранить объемы выдачи ипотеки», — сказала аналитик.

Также Елена Грудинина сообщила, что сегодня три российских города — Москва, Петербург и Краснодар — формируют почти треть рынка строящегося жилья в стране. 

«Понятно, что в этих мегаполисах многомиллионное население, а также высокий уровень социально-экономического развития. Отсюда — повышенная привлекательность недвижимости. На мой взгляд, беспокоиться государству стоит о том, чтобы на всей территории РФ были комфортные условия для жизни. Отсюда вытекает задача по развитию жилищного строительства во всех регионах, в том числе со сложным социально-экономическим положением. К сожалению, бюджеты десятков регионов РФ могут позволить себе проводить крайне немногочисленные жилищные программы — на несколько сотен человек в год. То есть, сегодня в России только три региона могут позволить себе жить по рыночным законам, а многим другим федеральный центр должен помочь в развитии», — заключила Грудинина. 

Справка

Льготная ипотека, или «господдержка-2020», сегодня выдается по ставкам до 8% годовых. С начала 2023 года по этой программе запрещено брать несколько ипотек на одного человека: «один человек — одна ипотека». Такую ипотеку дадут на новостройку или частный дом, причем дом можно строить и своими силами.

Семейная ипотека — программа, которая с начала 2023 года была расширена. Раньше она подходила только тем семьям, у которых после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок (или первый ребенок после 1 января 2020 года). Теперь такую ипотеку могут брать обычные семьи, в которых есть двое несовершеннолетних детей до 18 лет. При этом рефинансировать обычную ипотеку, чтобы превратить ее в семейную, нельзя.

По данным Центробанка, долги россиян по ипотеке в прошлом месяце достигли 15,1 трлн рублей, что является рекордным показателем. Вместе с тем растет и число выданных кредитов на покупку жилья

В беседе с изданием iView кандидат экономических наук, предприниматель Александр Лебедев предположил, что росту закредитованности населения способствуют несколько факторов. 

«Цены на недвижимость за последний год значительно выросли, людям приходится брать более высокую сумму ипотеки, чтобы приобрести жилье. Это может привести к увеличению общей суммы долгов по ипотеке», — отметил эксперт. 

Кроме того, по словам Александра Лебедева, вырос объем ипотечных кредитов: банки активно предоставляют ипотечные кредиты и увеличивают доступность ипотеки, появились дополнительные льготные программы для семей военных, семей с детьми и других категорий граждан. Все это привело к увеличению граждан, оформивших ипотеку.

«На закредитованность влияет и экономическая ситуация. Одни граждане в нынешних условиях стремятся вложить накопления, например, в недвижимость, другие оформляют кредиты в надежде на то, что банки разорятся, а долги населению простят», — заключил Александр Лебедев.

С ним согласилась и независимый финансовый аналитик Анна Краснопольская. 

«Если посмотреть структуру ипотечного кредитования за последние месяцы, то можно заметить, что лидирует так называемая семейная ипотека — почти половина кредитов на жилье относится к ней. На втором месте льготная (программы с господдержкой, в том числе, для военных и IT-специалистов). В ближайшее время показатели останутся высокими, потом спад будет обусловлен насыщенностью рынка», — отметила собеседница издания.

Увеличение срока кредитования по промышленной ипотеке даст бизнесу возможность чувствовать себя гораздо свободнее и меньше тратить средств на обслуживание такого ипотечного кредита, рассказал изданию iView кандидат экономических наук Михаил Беляев

Сегодня президент РФ Владимир Путин заявил, что правительство рассмотрит возможность увеличения срока промышленной ипотеки до 15 лет.

По словам юриста Егора Федорова, промышленная ипотека направлена на поддержку бизнеса и позволяет быстро запустить производство на уже готовой промышленной площадке.

«Промышленная ипотека – мера, которая полноценно заработала в стране в этом году, хотя сообщения о первых кредитах относятся к декабрю 2022 года. Суть ее в том, что бизнес имеет возможность брать под низкий процент кредиты на приобретение промышленных площадок для размещения производств. Максимальная сумма кредита – до 500 млн рублей, срок кредитования – 7 лет, общая ставка – 5% годовых, но для технологических компаний – 3%. Кредиты выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Есть требование начать использование не менее половины купленной площади не позднее трех лет после ее приобретения», — пояснил юрист.

По мнению кандидата экономических наук Михаила Беляева, увеличение срока кредитования по промышленной ипотеке является оправданным решением.

«Если речь идет о каких-то крупных проектах, то обычно у них довольно долгий период окупаемости. Поэтому, конечно, бизнесу было бы удобно, если бы срок кредитования был не 7 лет, как сейчас, а вдвое больше. Думаю, что 15 лет – это оптимальный срок. Кроме того, увеличивая общий срок кредитования, мы уменьшаем месячные платежи, а это позволит снизить нагрузку на предприятия. Иными словами, новые проекты будут работать в более свободном финансовом режиме, а это позволит быть более гибким этому бизнесу. Думаю, что увеличение срока льготного ипотечного кредитования для бизнеса повысит его востребованность, что в конечном счете положительным образом отразится на развитии российской экономики», — добавил эксперт.

Напомним, в декабре 2022 года глава Минпромторга РФ Денис Мантуров заявил, что для промышленной ипотеки отобрано 500 потенциальных заемщиков с портфелем в 70 млрд рублей. В конце декабря ВТБ выдал такие кредиты первым трем компаниям. Это саратовский производитель трубопроводной арматуры для нефтегазового комплекса ЗАО «Курганспецарматура», машиностроительная компания из Пермского края ООО «Альянсспецмаш» и калининградское предприятие «Янтарная волна». Тогда же первые три кредита выдал и «Сбербанк».

Значимость программы «Дальневосточная ипотека» для жителей ДФО сложно переоценить. Отрадно, что действия правительства направлены на поддержку местного строительного рынка ДФО и купировании оттока населения из региона. Но, насколько эффективно будут реализовываться поставленные задачи в условиях тех ограничений, которые по-прежнему предусмотрены в части выдачи кредита?

За 3 года действия программы было выдано свыше 55 тыс. кредитов на приобретение или строительство жилья по льготной ставке 2%.

В декабре прошлого года кабмин РФ принял решение продлить программу дальневосточной ипотеки до конца 2030 года, заявил премьер-министр РФ Михаил Мишустин.

Главный, по мнению опрошенных изданием iView резидентов, причиной, по которой программа развивается недостаточно активно может являться возрастной ценз в рамках получения кредита. Напомним, рассчитывать на дальневосточную ипотеку могут не все — к заемщикам установлен ряд требований. Несмотря на то, что четыре категории граждан, регламентированные определенным статусом или видом профессиональной деятельности (участники программы «Дальневосточный гектар», работники медицинских и образовательных учреждений и так далее), имеют право претендовать на льготный кредит под 2 %, они, в большинстве случаев, не обладают необходимой ресурсно-финансовой базой для внесения по ипотеке первоначального взноса. И наоборот. Те, кто готов внести материальное обеспечение кредита, а это как правило люди старше 35 лет – ограничены условиями ипотеки, согласно которым, на Дальневосточную ипотеку могут рассчитывать молодые семьи — супруги не старше 35 лет с гражданством РФ.

«Кто, интересно, и по каким критериям определил, что молодая семья после 35 лет уже перестает быть «молодой»? — задается вопросом Директор ООО «СЗ «Акватория Алексей Безгодков. — Понятно, что правительство старается давать дополнительные бонусы именно молодежи, которая более активна, легка на предъём и мобильна. Их почти ничего в нашем крае не держит. А покупка жилья станет неким якорем для молодых людей. Но на мой взгляд, возраст кредита по ДВ ипотеке нужно повысить хотя бы до 40 лет. Именно в более старшем возрасте люди как правило уже состоявшиеся и имеют финансовые возможности для оплаты первоначального взноса».

Безгодков поясняет: сейчас люди нередко только к такому возрасту начинают в полной мере осознавать необходимость семьи, семейного очага и подобные покупки совершались бы не спонтанно, как сейчас, а обдуманно.

Дизайнер одежды, владелица Shaklein-бренд Анастасия Шаклеина считает, что сам по себе продукт под 2% звучит привлекательно, но оформить такую ипотеку большинству даже работающих, молодых и самодостаточных граждан достаточно сложно. «И разделение это – по критериям возраста – не совсем понятно – зачем?» — задает риторический вопрос Шакленина.

Справка iView:

В России статус «молодая семья» закреплен законодательно. Согласно ФЗ № 489-ФЗ от 30.12.2020 —  «молодая семья» — это лица, состоящие в заключенном в установленном законодательством Российской Федерации порядке браке, в том числе воспитывающие ребенка (детей), либо лицо, являющееся единственным родителем (усыновителем) ребенка (детей), в возрасте до 35 лет включительно.

«Ограничения по ДВ ипотеке по многим параметрам не дают возможность воспользоваться ею очень многим людям, например, уже ни я, ни члены моей семьи не могут оформить такую ипотеку. Но я рада, что подобные программы существуют. Хотя очевидно, требуют доработок на правительственном уровне», — говорит президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная. По ее мнению, первоначальный взнос нужно снижать до диапазона 5-6 процентов, а не как сейчас —10-12.

О высоком первоначальном взносе говорят и другие эксперты.

Анастасия Шаклеина: «Я многодетная мать, которой нужна квартира достаточно большой площади – нам «однушка» не подойдет. Сейчас мне льготную ипотеку не дают, и я вынуждена снимать «трешку» во Владивостоке. А все моих материнских капиталов не хватило бы даже на первоначальный взнос за такое жилье по ипотеке — та квартира, которая нужна моей семье, только в части внесения первоначального взноса в рамках ипотеки стоит 8 млн рублей, это без учета самой ее цены».

По словам Марины Оборожной, согласно текущим условиям первоначального взноса, даже люди со средним доходом не все могут позволить себе взять ипотеку. Не у каждого есть финансовая возможность внести этот первоначальный взнос: «У врачей и учителей, которые не попадают под возрастной ценз, как правило, нет средств для внесения первоначального взноса»

Вторым существенным ограничениям респонденты называют ареал распространения ДВ-ипотеки. Программа действует в 11 субъектах ДФО: Бурятии, Якутии, Забайкальском, Камчатском, Приморском, Хабаровском краях, а также Амурской, Магаданской, Сахалинской областях, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе.

Директор Городского риелторского центра (ГРЦ) Сергей Косиков:

«Наверное, тут было бы логично другим регионам «обидеться». Каждый субъект считает себя не хуже Приморья и имеет свои стратегические особенности для государства. Причин для «обид» масса, при желании каждый может найти свою. Но мы должны понимать, что государство пока не смогло обеспечить каждого недорогим жильем и льготной ипотекой. При этом существует очень много программ, которые делают жилье доступным достаточно широкому кругу граждан. И конечно, есть много людей, которые не походят ни под какие программы. Например, моя семья смогла в свое время только получить статус многодетной, но ни под одну программу типа молодой семьи или маткапитала или ДВ ипотеки мы так и не попали».

Оборожная тоже считает, что список субъектов, попадающих под программу, подобную Дальневосточной ипотеке, нужно расширять: «Кроме того, стоило бы для каждого региона разработать отдельную стратегию кредитования и снизить ежемесячный чек оплаты максимально, с учетом региональной специфики.

Не стоит забывать, что огромную долю рынка жилой недвижимости в ДФО занимает «вторичка», для которой практически вообще никаких льгот не предусмотрено, не считая распространение программы на втричное жилье в сельской местности.

«Ключевая задача ДВ-ипотеки – привлечь людей на Дальний Восток. Если бы она распространялась на весь сегмент вторичной недвижимости – эффективность инструмента вросла бы в разы», — отметила Марина Оборожная, добавив, что помимо всего прочего, стоимость квадратного метра в том же Приморье по-прежнему зашкаливает и продать квартиру где-нибудь в Благовещенске с целью переехать во Владивосток – маловероятно. Слишком велика разница в цене.

«Равноценную купить точно не получится, а оплатить стоимостью всей квартиры только лишь первоначальный взнос и заходить в ипотечные долги – занятие малоприятное для большинства разумных граждан», — заключила Оборожная.

Согласно данным аналитиков ЕР3, по состоянию на текущий месяц в России строится 9 533 дома, большинство из которых (96 %) многоквартирные. Еще 3,8 % из общего числа приходится на дома с апартаментами. Доля блокированных домов составляет 0,2%. Наибольшее количество домов, как и в предыдущий период, возводится в Москве

Если говорить об объеме строительства, то максимальные показатели по числу выданных разрешений приходятся на 2021 год. Это демонстрирует существенные перемены в распределении объемов текущего строительства по году выдачи. 

Так, например, по состоянию на февраль прошлого года, наибольший объем приходился на объекты с разрешениями на строительство, датированными 2018 годом. Кстати, именно четыре года назад темпы вывода нового жилья были максимально высокими. Достичь их пока не удалось.

Пандемия коронавируса затронула, в том числе, и сферу недвижимости. Вероятно, по этой причине на период с 2021 по 2022 год приходится наибольший объем переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам. По состоянию на текущий месяц этот показатель составляет около 8%. 

Средняя этажность жилищного строительства, исходя из данных обзора, в РФ составляет 13,3 этажа из расчета на строящийся дом и 18,8 этажа — из расчета на строящуюся жилую единицу с разрешением на строительство, выданным в 2018 году. В последние месяцы высотность увеличилась и средний показатель достиг отметки в 21,3 этажа.

Самым высоким строящимся домом с жилыми единицами в стране является 76-этажный многоквартирный дом в ЖК «Capital Towers», который возводит в Москве компания «Capital Group». На строчку ниже Will Towers, на третьем месте высотка в ЖК Фили Сити, все они находятся в российской столице.

При этом большая часть жилых домов являются кирпично-монолитными (65%). В ряде регионов России этот материал домостроения является абсолютным лидером. 

Так, например, в Республике Тыва, Ингушетии, Карачаево-Черкессии, Магаданской области из него строится 100% жилой недвижимости. В 20 регионах России на первом месте остается кирпич, монолит предпочитают только в Сахалинской области.

Говоря о масштабах строительства, можно выделить ЖК «Цветной город» в Петербурге. Там «Группа ЛСР» возводит 39 зданий совокупной площадью 572 839 м кв. 

Что касается средней средневзвешенной стоимости квадратного метра строящегося жилья в России, то она, по состоянию на февраль текущего года, составляет 126 414 рублей за квадратный метр. Доля ипотечных жилищных кредитов продолжает расти. За 2021 год их число составило 1 908 488, это на 7,2% больше, чем годом ранее, и на 45,5% больше уровня, достигнутого в 2019. 

Льготная ипотека на вторичный тип жилья может спровоцировать снижение цен на недвижимость в новостройках. Об этом сообщил журналистам в рамках пресс-конференции директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов

«Если ипотеку расширят на «вторичку», то цена на новое жилье упадет. Понятно, что данные меры поддержки связаны с демографическим кризисом. Если мы хотим стимулировать рождаемость, то, во-первых, продуктивнее было бы заранее продлить семейную ипотеку (меры льготной семейной ипотеки уже продлены до 2023 года, — прим.ред.), а, во-вторых, сделать поддержку более адресной и даже не с таким процентом (сегодня от 4,95%). В результате, стоимость на новое жилье снизится в пределах 2-3%. Не более. В России действительно сильная диспропорция. В каких-то регионах стройки просто нет, а там, где её нет, эта программа просто не работает», — отметил эксперт.

Управляющий директор «Дом.РФ» Алексей Ниденс в свою очередь отметил интерес населения к семейной ипотеке: «Сегодня семьи получают бОльшую поддержку. С 2018 востребованность семейной ипотеки значительно выросла. Если раньше мы фиксировали около 6-7 тысяч семей, получивших льготную ипотеку, то в августе этого года ее получили уже 9 тысяч семей. К концу года мы прогнозируем рост данных показателей до 14-15 тысяч семей, которые смогут улучшить жилищные условия к концу 2021 года». 

Эксперт Общероссийского народного фронта Павел Склянчук отметил, что такие города как Мурманск, Псков, Майкоп — это не просто населенные пункты с малой численностью населения: «В последние 5 лет здесь построено всего 2-3 новых дома. Тольятти также окажется в аутсайдерах, а семейная ипотека должна быть доступна на всей территории РФ. Первая допущенная здесь осечка — считать новостройками дома, построенные в течение последних 3-5 лет». 

За первые 3 месяца 2021 года количество (ИЖК), выданных гражданам России, составило 418 139, что на 25,9% превышает показатели того же периода прошлого года

Согласно исследованию Единого ресурса застройщика, основанного на данных Банка России, был зафиксирован рекордный объем ипотечных жилищных кредитов, который составил 1 163 707 млн рублей, что на 43,2% больше, чем за те же месяцы 2020 года. Доля ипотечных жилищных кредитов составила 27% от общего объема кредитов, который равен 4 296 951 млн рублей.

Банком России был отмечен и рост размеров ипотечных кредитов, средний размер которых в марте 2021 года составил 2,81 млн рублей. Такой спрос ипотечного кредитования может быть обусловлен снижением средневзвешенной ставки на 1,45 п.п. по сравнению с прошлым годом. В марте 2021 года эта ставка составила 7,23%.

Также на высокий спрос ипотечных кредитов могло повлиять масштабное строительство жилых домов. Напомним, на сегодняшний день в 78 регионах России ведется строительство 9 408 жилых домов.

Ранее социологи назвали максимальную этажность домов, в которых хотят жить россияне.